信用摘要：正荣地产集团有限公司

一、公司介绍 正荣地产集团有限公司（6158.HK）是一家中国大型综合性房地产开发商，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业。2019年正荣延续1+6+X全国布局（一个总部、六个区域、多个项目），业务范围已覆盖长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域，布局30余座城市，开发运营项目约200个。自2012年起，连续8年获多间行业研究所评为“中国房地产百强企业”，2019年“中国最佳地产开发商”名列第17名。 2019年，穆迪（B1 stable）、标普（B positive）、惠誉（B+ stable）、中诚信（AAA）均上调正荣地产评级或展望。 二、股权结构 三、运营分析 1. 2018年，正荣合约销售额为1080亿人民币，3年复合增长率达65.8%；合约销售面积为644万平方米，3年复合增长率为85.3%。2019年1-11月，正荣合约销售额为1165亿人民币，完成全年90%目标；1-9月合约销售面积为582.3万平方米；1-6月平均销售价格为15392人民币每平方米。 2. 正荣合约销售额分布以二线城市为主（71.5%），区域覆盖长三角（55.7%），台湾海峡西部（17.9%）、环渤海（10.9%）、中国中部（11.6%）、西部（3.9%）地区。销售城市分布较为分散，并未大幅集中于某一个城市（最高为苏州，占比19.7%）。 3. 截至2019年6月30日，正荣共有167个项目，土地储备2634万平方米，储备货值约4500亿人民币，归属权益为57%。现有土储平均拿地价为4624元人民币，其中71%在1、2线城市。2019年上半年，正荣新拿地25个项目共323万平方米，87%位于2线城市，区域分布则更为均衡，长三角区域仅占新拿地面积25%，购地成本增至6311人民币每平方米，土地总价218.8亿人民币，公司权益比例接近90%，拿地强度(拿地金额/销售金额)保持在平稳的水平。 4. 2019年上半年，正荣确认销售额为135.34亿人民币，占合约销售额的23.1%。确认平均销售价格为16821人民币每平方米，较2018年下降3.58%，主要是由于一线城市销售比重的下降。EBITDA为40.47亿人民币，同比增长30.2%，EBITDA利润率由25.3%上升至29.7%。 四、信用分析 截至2019年6月30日，正荣共有有息债务525.3亿人民币，债务结构中境外高级债券比例由11%上升至24%，境内非银行贷款由36%下降至29%，加权平均融资成本由2018年的7.8%下降至7.6%。现金及现金等价物301.37亿人民币，短期债务为249.03亿人民币（占比47.4%），现金与短期债务之比保持在1.21，净负债率由去年年底的74%下降至70.8%。过去正荣曾通过高级美元债券、永续债、银团贷款、ABS、ABN、长租公寓债券、配股等多种渠道融资超过130亿人民币。公司共有信用额度2449亿人民币，国家发改委信用额度8.9亿美元，境内公司债额度31亿人民币。 正荣债务按类型及到期时间分布如下图所示： 五、财务状况 更新时间：2020年1月7日 本报告中的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考，并不构成对投资交易的推荐。我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 本报告仅向特定客户传送，版权归上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司所有。未获得上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。 上海嘉竹唐思金融信息服务有限公司对于上述免责条款具有修改权和最终解释权。 The information contained in this report is derived from public information. We do not warrant the accuracy and completeness of such information, nor do we guarantee that the information and recommendations contained will never change. We have tried our best to be objective and fair about the content of this report. The opinions, conclusions and recommendations in the article do not constitute any bid or offer price for the target securities. Our company and the author are not responsible for any investment decision made by the investor. The Company possesses all copyrights of this report and reserves all rights related to this report. Unless otherwise indicated in writing, all the copyrights of all the materials herein belong to the Company. In the absence of any prior authorization by the Company in writing, no part of this report shall be copied, photocopied, replicated or redistributed to any other person in any form by any means, or be used in any other ways which will infringe upon the copyrights of the Company. No one shall have the right to redistribute the report at any circumstances without the prior consent of the Company. The company reserves all rights for final explanation.