穆迪向荣安地产授予首次B2公司家族评级；展望稳定（完整评级公告）

香港、2020年9月4日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已向荣安地产股份有限公司 (荣安地产) 授予首次B2公司家族评级。 展望为稳定。 评级理据 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称：“荣安地产B2的公司家族评级反映了其作为浙江省宁波市住宅开发商具有较长的经营记录和知名度良好的品牌。我们预计该公司在宁波、温州和杭州等核心城市的优质土地储备及其侧重普通住宅的业务模式将支持其未来12-18个月的合约销售。” “然而，荣安地产的财务灵活性将受限于其较小的运营规模、高地域集中度以及较窄的融资渠道，这对公司B2公司家族评级构成制约。”黎锦雄补充道。 荣安地产拥有逾20年的房地产开发经验，在浙江省具有一定品牌知名度，近年来实施扩张进入了包括杭州、嘉兴和温州在内的多个浙江城市。 受疫情影响，2020年前8个月荣安地产的合约销售额较去年同期下滑15%，至人民币197亿元。不过，穆迪预计2020年全年荣安地产合约销售额降幅将逐步收窄至7%，且受公司核心市场住宅需求健康、可售资源充足，以及销售执行能力良好等因素支持，2021年合约销售额预计可实现15%的正增长。公司2018和2019年合约销售额分别强劲增长138%和154%。 荣安地产的运营规模仍在发展之中，2019年人民币351亿元的全口径合约销售额规模偏小及其过去两年的快速增长均表明了这一点。荣安地产的土地储备规模较小，截至2020年6月总建筑面积为260万平方米，仅可支持其两年左右的开发业务。78%左右的土地储备集中在宁波、温州、嘉兴和杭州。与地域分布多元化的大型房地产同业相比，荣安地产较小的运营规模以及集中在少数核心城市的地域分布令其面临更大的业绩波动性和更高的地方经济和监管风险。不过，上述风险与B评级中段的国内开发商相似。 荣安地产仍在扩大其融资渠道，其当前主要融资渠道包括境内银行贷款、信托贷款和债券。公司较为依赖银行贷款，银行贷款占2020年7月底公司债务的68%，占2019年底公司债务的70%，导致其财务灵活性受限。 穆迪预计荣安地产按照收入/调整后债务比率衡量的杠杆率将从2019年的69.6%降至未来12-18个月的60%-65%，原因是该公司将需增加债务为扩张和补充土地储备提供资金。 同时，由于举债扩张导致利息支出提高，同期该公司的EBIT/利息覆盖率将从4.5倍降至3.0倍左右。不过，这些指标仍符合其B2的公司家族评级。 在环境、社会和公司治理 (ESG) 因素方面，穆迪将荣安地产的所有权集中度纳入考量，截至2020年6月，其主要股东王久芳先生及其家人合计持有公司77.6%股份。穆迪还考虑了下列因素： (1) 九人组成的董事会中，有4名独立董事； (2) 关联交易和股息支付水平低； (3) 其他根据深圳证券交易所要求采取的内部治理结构和标准。 鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全的重大影响，穆迪将其视为ESG框架下的社会风险。 荣安地产的流动性充足。该公司的现金结余为人民币62亿元，能够支付截至2020年6月底人民币52亿元的短期债务。穆迪预计扣除基本运营现金流项目之后，该公司持有的现金及合约销售收入将足以支付未来12-18个月的短期债务、承诺土地款项及分红。 可引起评级上调或下调的因素 稳定的评级展望反映了穆迪预计荣安地产将为其到期债务再融资、维持充裕的流动性，并采取有节制的扩张战略。 若发生下列情况，穆迪可能上调荣安地产的评级： (1) 实施其业务计划并扩大运营规模； (2) 增强财务状况，收入/调整后债务比率持续高于70%，EBIT/利息比率持续高于3.0倍； (3) 维持充足的流动性； (4) 实现多元化的融资渠道和地域分布。 另一方面，若荣安地产的合约销售额下降，或公司加快购地且超过穆迪的预期，进而削弱其财务指标和流动性，则穆迪可能下调其评级。 评级下调考虑的信用指标包括： (1) EBIT/利息比率持续低于2.0倍； (2) 收入/调整后债务比率持续低于50%-55%，或 (3) 流动性状况转弱或再融资风险上升，现金/短期债务比率下降并持续低于1.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 荣安地产股份有限公司是一家宁波房地产开发商，截至2020年6月，其土地储备建筑总面积为260万平方米。荣安地产的主要运营城市为宁波、温州、嘉兴和杭州。公司于2009年在深圳证券交易所上市，截至2020年6月，董事长王久芳先生以及作为其一致行动人的家人合计持有公司77.6%股份。 来源：穆迪投资者服务公司