穆迪将富力地产和富力香港的评级分别下调至B1和B2；展望负面（完整评级公告）

香港、2020年5月25日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将广州富力地产股份有限公司（富力地产）的公司家族评级从Ba3下调至B1，并将富力地产（香港）有限公司（富力香港）的公司家族评级从B1下调至B2。 所有展望从评级观察调整为负面。 此次行动结束了穆迪于2020年4月3日对富力地产和富力香港启动的评级观察。 评级理据 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“下调富力地产的公司家族评级反映了我们对其疲弱的运营现金流和未来12-18个月庞大的到期债务感到担忧。” 尽管该公司披露的2019年全年合约销售额为人民币1,380亿元，但穆迪估计其支付土地款项前的运营现金流约为人民币100亿元，相当于合约销售额的7%左右，远远低于国内受评房地产同业的水平。 由于富力地产2019年合约销售增长率为5%的较低水平，而且2020年前4个月其合约销售同比下降23%，因此短期内其运营现金流的弱势不大可能显著改善。 2019年该公司的现金回款率有所下降，同时应收账款也有增加。若上述各方面没有改善，则该公司的财务实力将会维持疲弱状态。 截至2019年底，富力地产未来12个月的到期债务为人民币620亿元。2019年底该公司持有人民币380亿元现金，加上测算的未来12个月的运营现金流并不足以偿还上述债务。因此，该公司需要举借新债为到期债务融资。 富力地产的债务杠杆较高，2019年其收入/调整后债务比率为45%的较低水平。穆迪预计未来12-18个月该比率仍将为50%-55%。富力地产较高的债务杠杆削弱了其继续举债的能力，进而制约了业务增长。富力地产较高的债务水平也将使其未来12-18个月EBIT/利息覆盖率维持在2.2-2.7倍的一般水平，与之相比，2019年该指标为2.2倍。 此外，中国低迷的经济形势和投资者谨慎的风险意愿加大了富力地产能否为偿还到期债务而以合理成本举借新债的不确定性。 富力地产B1的公司家族评级反映了其在中国住宅开发市场历经不同周期的运营记录，以及在国内土地储备的地域多元化。上述评级也考虑了该公司疲弱的流动性和较高的债务杠杆。 富力香港的公司家族评级被下调至B2反映出其母公司在必要时提供财务和运营支持的能力减弱，以及鉴于酒店业务的运营环境具有挑战性，其个体信用质量可能恶化。 富力香港B2的公司家族评级包含一个子级的提升，依据是穆迪预计必要时富力地产会出于下列原因向富力香港提供支持：（1）富力地产全资持有富力香港，并有意维持持股比例；（2）富力香港是富力地产从境外银行和资本市场融资来投资国内房地产项目及进行海外投资的主要平台；（3）富力地产向富力香港提供财务支持的记录，包括近年来为后者的有担保债券提供维好协议和股权收购承诺协议；（4）富力香港违约会对富力地产造成声誉风险。 富力香港的流动性也较弱。截至2019年12月31日，富力香港包括限制用途现金在内的现金持有量为人民币79.9亿元，而其短期债务为人民币123亿元。该公司依赖富力地产的支持获得融资。 在环境、社会和公司治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了富力地产的所有权集中于主要股东的情况。 但是，富力地产董事会的9名成员中包括3名独立非执行董事和两名非执行董事。此外，该公司遵守香港联交所对上市公司的《企业管制守则》所要求的其他内部治理结构和标准。 富力地产的业务和财务活动信息披露较为透明。该公司的财务管理倾向于通过债务杠杆实现股东回报最大化，其派息率高于多家受评同业。 负面展望反映了富力地产和富力香港未来12-18个月的再融资需求较高。富力地产的负面展望也反映了其现金回款率较低及/或应收账款增加造成运营现金流疲弱。 可引起评级上调或下调的因素 若发生以下情况，穆迪可能会下调富力地产的公司家族评级：（1）短期内该公司未能改善其流动性；（2）合约销售下降幅度高于受评同业，或（3）信用指标削弱，收入/债务比率降至50%以下，或EBIT/利息覆盖率降至2倍以下。 鉴于富力地产的评级展望为负面，其评级不大可能上调。然而，如果发生以下情况，该公司的展望可能会恢复稳定：公司为现有短期债务再融资，改善运营现金流，以及以现金/短期债务比率衡量的现金覆盖率达到1倍。 若发生以下情况，穆迪可能会下调富力香港的评级：（1）富力地产的评级被下调；（2）富力地产减持或其支持力度下降，或（3）公司加快开发业务及/或大举购地，导致其债务杠杆和流动性显著恶化。 若富力香港的流动性改善以及富力地产的展望恢复稳定，则前者的公司家族评级展望可能会恢复稳定。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 广州富力地产股份有限公司于1994年成立，2005年在香港联交所上市，是中国住宅与商业地产业的大型开发商。2019年底，富力地产的权益土地储备达到5,790万平方米，分布在中国97个城市和澳大利亚、英国、马来西亚、韩国和柬埔寨等地的6个海外城市。李思廉先生和张力先生是富力地产的创始人，截至2019年12月31日分别持股30.99%和29.52%。 富力地产（香港）有限公司及其子公司主要在中国内地从事房地产开发和销售、房地产投资和酒店业务。该公司于2005年8月25日在香港成立，是富力地产的境外融资平台，也是富力地产部分内地房地产项目的控股公司。 来源：穆迪投资者服务公司