惠誉：下修中国新建商品住宅销售额预测；楼市复苏放缓将产生更广泛影响

Fitch Ratings-Hong Kong-04 March 2024: 本文章英文原文最初于2024年3月1日发布于： Fitch Ratings Cuts China New Home Sales Forecast; Sees Wider Effects from a Slower Recovery 惠誉评级已下调中国房地产市场预测，预计2024年中国全国新建商品住宅销售额将下滑5%-10%，楼市复苏放缓或对地方政府、银行和资产管理公司产生更广泛的影响。 根据最新预测，今年房企商品住宅销售面积将约为8.5亿-9亿平方米，低于2023年的9.5亿平方米和2022年的11.5亿平方米。而我们此前预测 2024 年的降幅为 0%-5%。地方媒体报道称，一些头部房企的新建商品住宅销售额在2024年1月同比收缩 30%。这凸显出市场对新建住宅的购房需求减弱，尤其是考虑到2023年1月包含为期一周的春节假期。 尽管我们预计各大城市的房价下行压力将持续存在，但今年全国新房的平均售价或将持稳，因为销售结构将转向高能级城市，从而平衡低能级城市的价格下跌。 惠誉预计，新建商品住宅销售额至少在未来数月内将同比显著下降。这是由于8 月和 9 月出台的最新一轮地方政府政策放松措施（包括取消限购和限贷）对住宅销售的短期温和刺激作用已然消退。中国于 2023 年第一季度取消新冠疫情限制措施亦短暂提振了购房者情绪，这将提高数月内的比较基数。 我们的最新预测假设，中国政府将继续推出支持性政策，以稳定房地产行业。政府近期大幅下调五年期贷款市场报价利率（LPR）及央行扩表表明，中国政府正在加大力度遏制房地产行业下滑。 与此同时，二手房市场亦呈现出企稳迹象。近期数据显示，与 2023 年第四季度相比，2024 年初以来市场出现量价齐升势头。二手房市场进一步向好将有助于推动行业实现广泛复苏。不过，我们仍预计官方披露的存量二手房挂牌价指数（主要基于中低能级城市的销售情况）将下降5%-7%。 地方政府的土地出让金收入将进一步下降，但我们预计降幅较2023 年的 13% 将有所收窄。2023 年第四季度，一些经济较强城市的土地出让有所回暖，带动当地政府土地出让金收入增长提速，超出我们的预期，同时也凸显出地区间土地出让收入日益分化的趋势。城中村改造等支持性政策亦可能首先惠及人口较多的大城市，因其地方政府拥有更强劲的融资渠道来落实此类政策。 新建商品住宅销售放缓将导致银行贷款增长减速，进一步增加其盈利压力。惠誉预计，银行业今年全年贷款增速约10%，低于去年的11%，其中房地产相关贷款依旧尤为低迷。银行对新发放房地产开发贷款仍持谨慎态度，预计仍然优先考虑大型国有房企及部分优质民营房企。尽管近期监管部门致力于为房企疏通银行融资渠道，但情况仍无显著转变。在一些低能级城市，房地产市场长期低迷叠加房价更深幅度的下调将给小型区域性银行本已薄弱的资产质量和信用状况带来额外压力。 持久的房地产市场颓势可能会掣肘全国性资产管理公司的利润回升，并进一步削弱其独立信用状况。惠誉的基本情形假设预期，今年资产管理公司的资产减值将小幅增加，盈利有望逐步恢复，这将令有些资产管理公司补充其薄弱资本水平的能力受到制约。在这种情形下，由于缺乏可靠的资本补充计划，我们对政府支持的预期及有些资产管理公司执行政策性职能的能力均将受到影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级