惠誉确认领展'A'的评级；展望稳定

Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 05 May 2022: 本文章英文原文最初于2022年5月5日发布于：Fitch Affirms Link REIT at 'A'; Outlook Stable 惠誉评级已确认香港公司领展房地产投资信托基金（Link Real Estate Investment Trust，“领展”）的长期发行人违约评级为'A'，展望稳定。惠誉同时确认领展的高级无抵押评级为'A'。 本次评级确认是基于惠誉认为，随着消费者情绪从新冠疫情中复苏，领展位于香港的物业组合展现出韧性。尽管领展通过收购成熟资产及市场实现增长的策略致其财务状况减弱，但该公司规模扩大且多元化程度提高的物业组合以及强劲的经常性EBITDA利息保障倍数应能缓解前述不利影响。 关键评级驱动因素 必需品零售物业组合展现韧性：领展的香港零售物业组合专注于大众市场必需品零售，且持续展现出韧性，在疫情期间的表现优于香港整体零售市场。领展的零售物业分布在香港的城市住宅区，为居民提供日常必需品，不同于依赖旅游业的一般零售商场。领展物业组合的整体租用率保持在约97%的高位；租金调升率从2021财年的-1.8%转为2022财年（截至2022年3月止）上半年的正值3.4%。 此外，领展的租金收缴率维持在98%的强健水平。惠誉预期，随着香港第五波疫情的消退，消费者情绪逐步回升，领展零售物业组合的表现将保持稳定。 中国内地物业组合表现回升：在领展投资物业资产总值中占比为13%的中国内地零售物业组合的表现已从疫情中迅速复苏。内地物业组合位于上海、北京、广州及深圳位置适宜的地区。在零售销售回升的带动下，2022财年上半年这些物业的租金调升率为12.1%。领展内地物业组合的租用率保持在96%的高位（未计入领展新收购的广州欢乐谷购物中心）。 近期上海实施的防疫封控措施对领展的影响应当有限，这是因为该公司在该市仅拥有一处写字楼物业，以及一处零售物业50%的权益。由于新写字楼供过于求，领展在上海的写字楼资产继续面临租金压力。领展写字楼物业的租金调升率为-12.1%，但租用率仍保持在97%的高位，这是因为领展与一家主要租户的租约延长了10年。惠誉预计，2022财年领展写字楼物业的租用率将保持在90%以上，租金调升率将为负值。 通过收购提高多元化程度：领展利用经济下行期间合理的资产价格持续在海外收购优质投资物业，以提高旗下物业的地域多元化程度。通过举债实施收购推高了领展的杠杆率，但公司管理层审慎的财务管理及有选择的管理策略应有助于缓解风险。惠誉预期，领展将持续收购有吸引力的投资物业，力求使其管理资产规模直至2025年的复合年增长率达到高个位数。 杠杆率攀升：惠誉预计，由于收购债务上升，领展2022财年的杠杆率（以净债务与投资物业之比衡量）将达到23%左右，2023和2024财年将趋近于30%。2022财年上半年，该公司的杠杆率从2021财年的17%升至18%，而经常性EBITDA利息保障倍数仍高达9.2倍（2021财年为8.5倍）。惠誉预计，利息保障倍数在2022和2023财年将降至6.0-7.0倍左右，并将保持在足以支撑领展当前评级的水平上。此外，惠誉认为，领展杠杆率上升的不利影响或因其规模扩大且多元化程度提高的投资物业组合而有所缓解。 评级推导摘要 源自投资物业的具韧性的租金收入及在运营和资产增值方面的良好记录对领展的评级形成支撑。领展的投资物业组合主要包括位于香港大型城市住宅区的购物中心。领展亦拥有位于中国内地一线城市的一处写字楼物业及多个购物中心。领展物业组合的地域多元化程度高于亚太地区其他房地产行业发行人——以资产价值衡量，香港占比为76%，中国内地占比为16%，海外市场占比为8%。 领展270亿美元的投资物业资产价值及10亿美元的EBITDA规模与太古地产有限公司（太古地产，A/稳定）相似，但低于新鸿基地产发展公司（新鸿基地产，A/稳定）的水平。领展2022财年上半年的贷款价值比为18.5%——该指标高于太古地产，但低于新鸿基地产。2022财年上半年，领展投资物业的EBITDA利息保障倍数约为9倍，在'A'评级同业中为最高水平。 关键评级假设 本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括： - 2022财年香港物业组合的租金调升率为0%，2023财年为-5% - 香港零售物业的平均租用率为95%-97%，中国内地零售物业和写字楼物业的租用率为92%-96%，香港写字楼物业的租用率为94% - 2022财年至2024财年间的EBITDA利润率预计约为73% - 2022财年至2024财年间的资本支出占营收的10% - 可分派收入的95%-100%用于派息（2021财年为100%） 评级敏感性 可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括： - 香港以外地区租赁物业组合的地域多元化程度提高 可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括： - 净债务与投资物业资产的比率持续高于30% - 投资物业EBITDA与现金利息支出的比率持续低于3.5倍 - 快于惠誉预期的业务扩张速度导致执行风险和财务风险上扬 流动性及债务结构 流动性充裕：领展截至2021年9月的现金余额为21亿港元，以投资级公司债券持有的资产规模约23亿港元——惠誉将该项资产的70%视为现金。现金余额及惠誉视为现金的资产合计37亿港元，加上领展截至2021年9月尚未使用的承诺性授信额度73亿港元，足以覆盖其28亿港元的短期债务及2022年4月可回售的40亿港元可转换债券（领展自4月起已赎回32亿港元债券）。领展截至2021年9月末价值为1,960亿港元的投资物业为非受限资产，这赋予该公司更高的财务灵活性。 发行人简介 领展是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是全球以市值计最大的专注于零售物业的房地产投资信托基金之一。该公司在香港拥有129处物业，零售物业内部楼面面积为900万平方英尺，包括香港的海滨汇写字楼及大约57,000个停车位。 环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素 除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级