惠誉因禹洲集团债券再融资风险增加而下调其评级至‘CCC-（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 10 Jan 2022: 本文章英文原文最初于2022年1月10日发布于：Fitch Downgrades Yuzhou Group to ‘CCC-’ on Higher Bond Refinancing Risk
惠誉评级已将禹洲集团控股有限公司（禹洲集团）的长期外币发行人违约评级自‘B’/负面下调至 ‘CCC-’。惠誉同时将其高级无抵押评级和未偿美元高级无抵押票据的评级自‘B’下调至‘CCC-’，回收率评级为‘RR4’。
此次评级下调是基于，禹洲集团对其2022年1月到期的5.9亿美元公开市场高级票据进行再融资的可能性降低，且因融资渠道有限，该公司在偿付未来6-9个月内到期的资本市场债务方面可能会面临困难。
除发布公告外，禹洲集团未向惠誉提供补充信息。
关键评级驱动因素
大量债务即将到期，但融资渠道匮乏：禹洲集团应于2022年偿付的资本市场债务包括，将于1月23日到期的2.42亿美元债券和将于1月25日到期的3.47亿美元债券。此外，该公司还有35亿元人民币的境内可回售债券将于今年4月到期，9.9亿元人民币的资产支持证券和30亿元人民币的境内债券将于7月到期，4.2亿美元的境外债券将于9月到期。
惠誉认为，禹洲集团基本无法获得资本市场融资，该公司将不得不依赖资产出售、债务交换或内部现金资源来偿付债务。惠誉预期，该公司未来6-9个月内持续面临资本市场债务再融资压力。若资本市场融资渠道持续受阻，禹洲集团可能会因偿付境内外资本市场到期债务而耗尽内部现金资源。
财务灵活性有限：截至2021年上半年，禹洲集团持有209亿元人民币的现金及现金等价物，不包括受限制现金和用于项目建设的受限制保证金，但公司未提供可用于偿付资本市场债务的现金余额数据。惠誉认为，该公司的大部分现金可能属于项目层面，但未能获得公司的证实。
处置非房地产开发业务：禹洲集团在港交所宣布，该公司已签署框架协议，将禹洲物业服务有限公司和其他几家提供物业服务的子公司售予华润万象生活有限公司（华润万象生活），对价10.6亿元人民币。华润万象生活由华润置地有限公司（BBB+/稳定）持有72.29%的股权。
惠誉认为，此次交易无法在短期内缓和禹洲集团的流动性压力，因为华润万象生活宣布将分期向托管账户支付收购款。
由于禹洲集团来自未并表合资企业和联营企业的合同销售额占比较高，其“集团结构”ESG相关度评分为4分，这对公司的信用状况产生负面影响，并与其他因素共同影响评级。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
评级推导摘要
禹洲集团的评级受到即将到期的资本市场债务再融资风险上升的掣肘，特别是在资本市场充斥负面情绪的情况下。惠誉认为，禹洲集团可能需要依赖处置非核心业务和资产或开展债务交换来偿付即将到期的资本市场债务，而这存在执行风险。
关键评级假设
- 2021-2024年期间每年合同销售额为950亿-1,050亿元人民币（2020年为1,050亿元人民币），并表率在35%-40%区间
- 2021-2024年期间，平均售价将在2020年每平方米16,756元人民币的基础上，每年平均增长2%-9%
- 2021-2022年期间土地储备可支持开发的年期维持在2.0年以下（2020年为2.5年）
- 2021-2023年期间土地成本保持稳定
- 2021-2023年期间销售总务和管理支出占合同销售额的2.8%
关键回收率评级假设
清算方法：
- 扣除10%的行政费用
- 对贸易应收账款适用30%的折扣率
- 鉴于2021年上半年年化租金收益率仅为1.3%，对投资物业适用80%的折扣率
- 惠誉预期EBITDA利润率为13%左右，因此对经调整库存适用于40%的折扣率
- 对物业、厂房与设备净值适用40%的折扣率
- 对受限制现金适用0%的折扣率。受限制现金用于特定项目的日常运营和贷款偿付，不能用于投资或利润分成等非经营性活动。
-对超额现金（可用现金减去应付账款得出）适用70%的折扣率
- 禹洲集团的回收率评级上限为'RR4'，原因在于，根据惠誉的《回收率评级标准国别化处理》，中国在“债权人友好”维度上被归类为第四类国家，在此类国家持有资产的发行人的金融工具评级以该发行人的发行人违约评级为软上限。
惠誉在计算回收率时未将对合资企业提供的担保计入其中。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 如期偿付2022年1月到期的债券，且针对2022年内到期的其他资本市场债务制定更加明确的偿付计划。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 未能偿付2022年1月到期的债券。
流动性及债务结构
大量债务即将到期：截至2021年上半年，禹洲集团持有209亿元人民币的现金及现金等价物，其中不包括受限制现金和用于项目建设的受限制保证金。这足以覆盖其152亿元人民币的短期债务。但惠誉认为，该公司可能无法将全部现金用于偿付债务。禹洲集团约5.9亿美元的债券将于2022年1月到期，这是到期日最近的一笔资本市场债务，此外还有逾90亿元人民币的境内外资本市场债务将于未来9个月内到期。
发行人简介
禹洲集团的项目分布于中国的六个都市圈，包括长三角、海峡西岸经济区、环渤海地区、大湾区以及中部和西南部地区。禹洲集团是厦门和长三角地区的龙头房企。截至2021年上半年末，该公司拥有179个项目，总楼面面积达2,200万平方米。
财务报表调整摘要
惠誉在计算禹洲集团的杠杆率时，未将指定账户中的存款计入现金，而是计入了库存。惠誉在计算禹洲集团的净债务时，将受限制银行存款计入现金，因为这些存款主要为其银行贷款提供质押。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
禹洲集团的“集团结构”ESG相关度评分为4分，这对公司的信用状况产生负面影响，并与其他因素共同影响评级。
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级