穆迪在越秀房产基金宣布拟处置资产计划后将其Baa3评级的展望调整为稳定

香港、2018年12月19日 - 穆迪投资者服务公司已将越秀房地产信托投资基金（Yuexiu Real Estate Investment Trust，“越秀房产基金”）Baa3的发行人评级展望从负面调整至稳定。 穆迪还将Yuexiu REIT MTN Company Limited中期票据计划的(P)Baa3高级无抵押债务暂行评级、以及公司根据上述计划发行的有担保中期票据的Baa3高级无抵押债务评级的展望调整至稳定。 与此同时，穆迪维持了上述评级。 评级理据 上述展望调整是在越秀房产基金于2018年12月14日发布公告称，将出售位于广州的项目并将所得款项净额（人民币10亿元）的大部分用于偿还现有债务后作出的。上述资产处置预计将于2018年12月21日完成。 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“越秀房产基金的评级展望从负面调整为稳定，反映了我们预计公司债务杠杆将下降，公司拟出售位于广州的项目显示了其控制杠杆率的决心。” 穆迪预计上述项目销售所得将有助于公司降低杠杆率（按调整后净负债/EBITDA衡量），2019和2020年该比率将从截至2018年6月30日12个月期间的9.9倍左右分别降至8.8和8.7倍。 此外，未来12-18个月越秀房产基金余下房地产项目的较强预期运营现金流将足以抵消上述项目出售造成的现金流损失。 拟资产处置计划符合越秀房产基金于2017年11月举债收购武汉项目后拟采取措施消除杠杆上升顾虑的策略。 此外，收购完成后，武汉项目逐渐趋稳的运营业绩一定程度上也缓解了执行风险。 例如，截至2018年6月，武汉地产项目的入驻率从一年前的52.2%增长15.8个百分点，至68%，在同期越秀房产基金持有的项目中增速最高。 另一方面，穆迪预计，未来12-18个月越秀房产基金的EBITDA/利息覆盖率将从截至2018年6月底12个月期间的3.4倍降至2.9倍，但这一水平仍将支持其Baa3的发行人评级。 越秀房产基金Baa3的发行人评级反映了其在经济发达的广东省省会广州市拥有优质资产，以及在不同经济周期内维持稳定及强劲业绩的记录。 此外，Baa3的发行人评级也反映了越秀房产基金多样化的资产结构，其中包括办公楼、酒店、零售商场、批发商场及服务式公寓。 越秀房产基金Baa3的发行人评级还考虑了其发起人的强大实力带来的顺畅融资渠道，原因是公司最终由广州市政府持有的广州越秀控股有限公司拥有。 然而越秀房产基金Baa3的评级因为其债务杠杆率较高和业务过于集中于广州而受到制约，不过业务集中风险因近期在其他城市扩张业务而在一定程度上得到缓解。 若越秀房产基金实现下列几项，则公司评级在中期内有望被上调： （1）维持高入驻率的优质资产组合； （2）改善信用指标及地域地区分布多样化程度。 表明评级有上调可能的具体信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于3.0-3.5倍，以及调整后净债务/EBITDA比率持续低于8.0倍。 若发生以下情况，则越秀房产基金的评级将面临下调压力： （1）由于整体经济形势转差或市场供应量增加，现有物业组合的租金或入驻率水平下滑而导致业务质量恶化； （2）债务杠杆严重恶化；或 （3）境内融资带来的有抵押债务增加致其财务灵活性下降，或高级无抵押债务持有人的从属风险上升。 表明评级有下调压力的信用指标包括EBITDA/利息覆盖率持续降至2.5-2.75倍以下，以及调整后净债务/EBITDA比率持续高于9.5倍。 截至2018年9月30日，拟出售的广州商业地产项目估值为人民币11.13亿元。2018年，越秀房产基金以6.75亿元港币收购了该项目。 越秀房产基金拟将上述出售项目所得款项净额（人民币10亿元）中的大约80%用于支付此前举债收购武汉项目相关的延递支付款项。 越秀房产基金可能将项目出售的余下所得款项净额用于支持日后可能出现的潜在收购机会。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年9月发表的《房地产信托投资基金和其他商业地产公司》（REITs and Other Commercial Real Estate Firms）。 越秀房地产信托投资基金是首家内地在香港上市的房产信托投资基金，旗下所有项目均为中国内地房地产项目。该基金也是唯一由内地房地产开发商发起的香港上市房产信托投资基金。 截至2018年6月30日，越秀房产基金的投资组合中有8个房地产项目，其中6个位于广州，上海和武汉各有1个项目。上述房地产项目包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端国际五星级酒店和服务式公寓，总建筑面积为660,318平方米。 截至2018年6月30日，越秀地产股份有限公司持有越秀房产基金34%股份。越秀房产基金的资产委托越秀房托资产管理有限公司（越秀房托）以信托形式代为管理，后者为越秀地产的全资子公司。 来源：穆迪