穆迪将平安不动产和平安不动产资本的评级列入下调观察名单

香港，2023年9月27日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司今日将以下评级列入观察名单： - 平安不动产有限公司 (平安不动产) 的Baa2发行人评级 - 平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 的Baa3发行人评级 - 由平安不动产资本作为发行人的10亿美元中期票据计划的暂行(P)Baa3有支持高级无抵押债务评级 - 平安不动产资本根据中期票据计划发行票据的Baa3有支持高级无抵押债务评级 - 由富庆投资管理有限公司 (富庆投资) 和Fuxiang InvestmentManagement Limited作为发行人、平安不动产资本作为担保人的20亿美元中期票据计划的暂行(P)Baa3有支持高级无抵押债务评级 - 富庆投资根据中期票据计划发行，并由平安不动产资本提供担保的票据的Baa3有支持高级无抵押债务评级 此前上述所有主体展望均为稳定。 上述中期票据计划以及根据该计划发行的票据将由平安不动产的维好协议以及流动性支持承诺提供支持。 穆迪高级副总裁、负责平安不动产的主分析师曾启贤表示：“此次评级下调反映了我们认为中国房地产市场长期低迷、经济增速放缓以及平安不动产仍然持有的房地产项目的或有负债风险上升将拖累其财务表现、流动性和融资渠道，因此公司财务实力将削弱至与其个体信用质量不相符的水平。” “此次评级观察还反映出，在市场前景不明朗和融资环境不稳定的情况下，平安不动产能否恢复其财务实力和维持债务资本市场融资渠道的能力，以及能否保持其对中国平安保险 (集团) 股份有限公司 (平安集团)的战略和经济价值存在不确定性。”曾启贤补充道。 评级理据/可引起评级上调或下调的因素 平安不动产已将其业务重点转向成为平安集团内部为其保险母公司寻找长期投资型物业资产的主要平台。 虽然上述业务转型将缩小平安不动产在中国住宅房地产市场的直接业务敞口，但与住宅项目相比，投资型物业项目的投资期限更长，现金回款周期也更长。 此外，中国住宅房地产市场持续低迷和经济增速放缓将拖累平安不动产未来12-18个月的收入和投资收益。如果平安不动产仍然持有的房地产项目陷入财务困境，也可能导致其减值损失和或有负债增加。 穆迪注意到，2022年平安不动产的减值损失从2021年人民币1,900万元左右增至人民币6.86亿元左右。 穆迪预计，平安不动产未来12-18个月的 (运营资金+利息)/利息比率将从2021年的3.5倍和2022年的2.8倍降至2.3倍-2.5倍，主要原因是房地产开发项目相关咨询费下降。穆迪认为，就公司目前的个体信用质量而言，该比率较弱。 平安不动产的流动性较弱，需要依靠举借新债或母公司集团的支持来满足其未来12-18个月的再融资需求，包括由平安不动产资本发行的、将于2024年7月到期的3亿美元境外债券。公司在债务资本市场的融资途径受限，这体现为其债券在二级市场的价格下滑，这将对其财务灵活性产生制约。 平安不动产的发行人评级考虑了其个体信用质量，以及平安集团可能向其提供支持带来的3个子级的评级提升，依据是穆迪预计必要时平安集团将通过平安不动产的直接股东，包括中国平安人寿保险股份有限公司 (平安人寿，保险财务实力A2/稳定) 和中国平安财产保险股份有限公司 (平安产险，保险财务实力A2/稳定)向平安不动产提供财务支持。 然而，房地产市场疲软可能会降低平安不动产对平安集团的经济和战略价值。 除了平安不动产之外，穆迪也将平安不动产资本的评级列入下调的观察名单。 平安不动产资本的个体信用质量反映了其较小的业务规模和较高的债务杠杆率，因为该公司是平安不动产的海外融资平台。但是，平安不动产资本与平安不动产之间的关系密切，得到后者有力的运营支持和顺畅的市场融资渠道，因而缓解了上述因素的影响。 平安不动产支持给平安不动产资本评级带来的3个子级的评级提升，依据是后者是前者的全资子公司，并且作为其唯一的海外投融资平台对其具有战略重要性。该支持的原因也包括平安不动产资本与其母公司高度一体化，体现在平安不动产对该公司的管理控制及向其提供财务支持的记录。 公司治理因素方面，穆迪考虑了平安不动产和平安不动产资本的股权集中于平安集团、其所投资的不动产项目透明度较低，以及关联交易水平较高，但公司与平安集团的密切联系一定程度上缓和了相关风险，原因是平安集团健全的企业治理结构有利于管控治理风险。 穆迪将观察平安不动产以下方面：在充满挑战的运营市场中调整业务模式和控制其开发项目相关风险的能力；恢复其流动性和债务资本市场融资的能力；以及向平安不动产资本提供支持的能力。 在评级观察中，穆迪还将重新评估平安不动产对平安集团的战略和经济价值，以及平安集团在中国房地产市场表现低迷的环境下向平安不动产提供及时支持的承诺和能力。穆迪预计将在短期内完成评级观察。 鉴于平安不动产的评级被列入下调观察名单，因此不大可能上调。 若发生下列情况，穆迪可能考虑下调平安不动产的评级：穆迪认为平安不动产获得母集团支持的可能性降低；或者平安不动产的个体信用质量不太可能改善，如(运营资金+利息) /利息覆盖率仍低于 2.5 倍，以及投资组合质量或所投资的房地产项目产生的现金流、流动性和融资渠道削弱。 鉴于平安不动产资本的评级已列入下调观察名单，其评级上调可能性也不大。 如果发生以下情况，穆迪可能下调平安不动产资本的评级：平安不动产的评级下调，或其对平安不动产资本的支持可能会下降，体现在平安不动产减持平安不动产资本的股份，或平安不动产资本对平安不动产的战略重要性降低。 如果平安不动产资本的投资组合质量或其投资的房地产项目现金流恶化，同时其个体信用质量削弱，则其评级也可能会下调。 上述评级所采用的主要评级方法为2023年4月发表的《投资控股公司和综合集团企业》。 平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 于2013年12月成立，是一家根据中国香港特别行政区法律注册的有限责任公司。该公司是平安不动产有限公司(平安不动产) 的全资子公司，也是后者在境外进行投资控股和融资的主要子公司。 平安不动产是中国平安保险 (集团) 股份有限公司 (平安集团) 的不动产投资及资产管理平台。中国平安人寿保险股份有限公司和中国平安财产保险股份有限公司是平安不动产的两个最大股东，分别持有46.79%和33.08%的股份。 来源：穆迪投资者服务公司