惠誉确认世茂的评级为'BBB-'，展望稳定
Fitch Ratings-Hong Kong-10 October 2019: 本文章英文原文最初于2019年9月19日发布于：Fitch Affirms Shimao Property at 'BBB-'; Outlook Stable
惠誉评级已确认中国房企世茂房地产控股有限公司（世茂）的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级为'BBB-'，展望稳定。
本次评级确认是基于，世茂的合同销售规模有所扩大，控制得当的土地成本带来了出色的利润率，且该公司拥有地理位置优越的优质土地储备。此外，世茂已逐步实现去杠杆，且其杠杆率将保持在与目前相似的水平。世茂评级的支持因素还在于该公司在关键地区的强大执行力及市场领先地位。
关键评级驱动因素
销售增长持续强劲：惠誉预计，2019年世茂的合同销售总额将增长40%至2,460亿元人民币，并在2020年实现百分之十几的增速。世茂的财报显示，其合同销售额继2018年增长75%之后在2019年上半年同比强劲增长了39%，这得益于已售楼面面积同比增长23%及平均售价同比增长13%。增长的部分原因在于，随着市场环境的改善，一二线城市的需求出现反弹。世茂销售增长的另一个驱动因素在于其位于优越地理位置的优质土地储备。
土地储备优质，通过并购补充土地：惠誉预计，2019年世茂70%以上的拿地将通过并购获得。此外，惠誉认为该公司将继续拿地以扩大市场覆盖，其购地金额占合同销售额的比例将保持在40%左右，且其土地储备可支持的开发年期将保持与目前相似的水平，即四年。2019年上半年末世茂的土地储备楼面面积为6,410万平方米（权益土地储备面积为4,070万平方米）。
世茂的土地储备多元化程度较高，覆盖范围已扩大到101个城市，这有助于缓解区域集中度带来的政策风险。2019年上半年该公司的平均拿地成本仅为每平方米5,581元人民币，占其合同销售平均售价的31%。并购拿地占新拿地楼面面积的64%，且拿地成本低。
经营状况不断改善：惠誉预计，2019年和2020年世茂合同销售总额与总负债的比率将继续改善——即使在该公司于2018年和2019年加快拿地之后也将如此。世茂合同销售总额与总负债的比率已从2017年的1.0倍改善至2018年的1.4倍。惠誉还预计，因2019年下半年的预售利润率较高，2019年世茂的EBITDA利润率将约为30%，随后因市场上的定价压力将在2020年小幅下降。因各城市对房地产平均售价的管制导致房企毛利率下降，世茂的EBITDA利润率已从2018年的30.7%小幅降至2019年上半年的29.4%。
惠誉预计，因合同销售持续增长且拿地规模有所下降，世茂的杠杆率将温和下降。因销售效率有所改善且现金回款率有所提高，世茂的杠杆率已从2018年的32%降至2019年上半年的31%。
经常性收入稳定：惠誉预计，2019年至2021年间世茂的投资物业业务将稳定增长，经常性EBITDA利息保障倍数将保持在0.4倍以上。2019年至2021年间世茂的投资物业资本支出将稳定在占营收4%左右的水平，以保持该公司的预期增速。2019年上半年世茂的酒店和商业地产业务产生营收17亿元人民币，同比增长25%。世茂旗下有两家酒店正在翻新，它们恢复运营后将给世茂带来更多收入。
评级推导摘要
土地储备的多元化程度和质量与世茂最相似的同业公司当属远洋集团控股有限公司（远洋集团，BBB-/稳定，独立信用状况为bb+）和龙湖集团控股有限公司（龙湖，BBB/稳定），这几家公司都有可支持开发年期相对较长的优质土地储备及较高的平均售价。但是，龙湖的合同销售规模较大、杠杆率较低且周转率较高，因此其评级高世茂一个子级当属合理。与世茂相比，远洋集团的合同销售规模较小、杠杆率较高且EBITDA利润率较低，因此惠誉认为远洋集团的独立信用状况低世茂一个子级当属合理。
从合同销售额和土地储备来看，碧桂园控股有限公司（碧桂园，BBB-/稳定）的规模远大于世茂。但是，碧桂园的EBITDA利润率较低，且经常性EBITDA利息保障倍数很低。碧桂园的周转率略低于世茂，但两家公司的杠杆率相似。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年合同销售额达2,460亿元人民币以上，2020年至2022年间年均增长11%
- 2020年合同销售平均售价增长4%，2020年后保持稳定
- 惠誉预计2019年至2022年间世茂的EBITDA利润率将约为29%
- 2019年至2022年间拿地成本约占合同销售总额的40%
- 融资成本保持在与当前相似的水平
评级敏感性因素
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 经营性现金流持续为正数
- 在华北和华南地区大城市的市场地位有所提升，且财务状况未显著恶化
- 净债务与调整后库存的比率持续低于30%
- 投资物业业务稳定在较大规模，且其产生的经常性收入大幅增加
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 经营性现金流持续为负数
- 净债务与调整后库存的比率持续高于35%
- EBITDA利润率持续低于22%
- 合同销售额与总债务的比率持续低于1.0倍
流动性
流动性充足：鉴于世茂的融资渠道多元且拿地策略灵活，惠誉预计，2019年至2022年间该公司将保持充足的流动性用于支付开发成本和购地款及偿还债务。截至2019年上半年末，世茂持有可用现金460亿元人民币，受限制的现金60亿元人民币，以及尚未使用的银行授信额度400亿元人民币，足以覆盖其320亿元人民币的短期债务。
环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级