标普：因业务状况改善，绿城中国展望调整至正面；“BB-”评级获确认（完整评级公告）

- 我们认为，在全国市场规模缩小的背景下，绿城中国控股有限公司（绿城中国）将继续提升其市场地位。 - 得益于央企大股东，该中国房地产开发商或将维持融资渠道。 - 2023年5月5日，标普全球评级将绿城中国的评级展望从稳定调整至正面。同时，我们确认该公司长期主体信用评级“BB-”。 - 正面评级展望反映我们认为，未来12个月绿城中国将增强其在中国房地产开发市场的竞争力，并提升运营效率。 香港，2023年5月8日—标普全球评级5月5日宣布，采取上述评级行动。 我们将绿城中国的评级展望从稳定调整至正面。这表明尽管面临行业起伏，该公司运营规模和效率不断提升。优质土储和信贷周期下畅通的融资渠道是支撑因素。 绿城中国或将继续专注于一二线城市，且在全国市场规模缩小的背景下，扩大市场份额。2022年中国房地产销售下滑26.7%。尽管行业下行，绿城中国的市场份额增加。按2022年自营投资总销售计算，该公司位居中国前八大开发商。 我们预计绿城中国将维持其合约销售规模。我们认为2023年自投项目总销售或达2,100亿元-2,200亿元人民币，与2022年的2,120亿元相当。 在2022年市场下行期，绿城中国在一二线城市补充了土储。按权益比例计算，该公司购买了等值于408亿元的土地，新增货值1,037亿元，其中约82%位于北京、上海和杭州。2022年底绿城中国土储的一二线城市敞口从两年前的74%扩大到78%。 虽然近几个月中国房地产销售逐渐复苏，但复苏不均衡，更倾向于一二线城市和优质项目。得益于新增土储以及专注于一二线城市，2023年前三个月绿城中国的报表总合约销售（不含代建销售）为491亿元，同比增长30.9%。 降杠杆将取决于未来2-3年的购地节奏。我们预测该期间绿城中国会将销售所得的30%-40%用于购地，以维持销售规模。而2020-2021年这一比例为60%-70%，当时该公司激进扩张运营规模。 我们认为2023年绿城中国将继续去库存及交付已售楼盘。2024-2025年该公司可能加大降杠杆幅度。我们预测，2023年其杠杆率即债务对EBITDA比率可能从2022年的6.9倍小幅上升至7-8倍；2024-2025年将下降至6-7倍。 业务的进一步改善将取决于运营效率。我们认为，绿城中国的资本回报率近年得到提升。是否能维持在此水平将显示该公司在经历过行业下行期后是否仍在行业中具有竞争力。2022年该公司资本回报率（反映利用资本产生回报的效率）从2021年的8.6%和2020年的7.9%改善至10.1%。 绿城中国或将继续受益于央企中国交通建设集团有限公司（中国交建）作为大股东的背景。这是稳定融资渠道的支撑。2022年该公司发行了200亿元境内债券，平均期限为2.18年，平均票息为3.43%。这反映了其在不利的资本市场环境之下的融资渠道能力。2023年3月和4月，绿城中国亦发行了10亿元票息4%的两年期公司债券和15亿元票息3.29%-3.8%的中期票据。 正面评级展望反映我们认为，未来12个月绿城中国将增强其在中国房地产开发市场的竞争力，并提升运营效率。我们还预计该公司将维持畅通的多种融资渠道，这将支撑其业务运营。 如果绿城中国的合约销售额从当前水平显著恶化，或其运营效率弱化，我们则可能将展望调整回稳定。 以并表及穿透式债务对EBITDA比率衡量的财务杠杆超过8倍，且没有改善迹象，可能表明信用状况恶化。 如果中国交建对绿城中国的支持弱化，我们则可能下调评级。 如果绿城中国维持经营规模，且进一步表明其成本控制和运营效率改善的成果，同时财务杠杆保持在可持续的水平，我们则可能上调其评级。保持杠杆水平的一个体现是EBITDA利息覆盖倍数保持为约2.5倍。 如果出现以下情形，我们则可能上调评级：1）中国交建对于绿城中国的支持增强，且集团信用状况保持稳定；及2）在运营和财务管理方面，绿城中国与集团较好地融合。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-3 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级