标普授予荣盛发展“BB-”评级，展望稳定；其担保债券获“B+”评级

荣盛发展在前几轮房地产业周期中展现了强劲的销售增长和现金回款记录，尽管其在中国低线城市的市场定位或使其更易受市场下行影响。 荣盛发展还有显著的非银融资敞口和大量短期债务，但公司的多元境内融资渠道和深厚的银行关系缓解了该风险。 2019年4月8日，我们授予荣盛发展长期主体信用评级“BB-”，同时授予其担保的优先无抵押债券长期债项评级“B+”。 稳定展望反映我们预期，尽管荣盛发展将进一步扩张业务规模，但公司将控制杠杆水平。鉴于荣盛发展拥有充足的低成本土储，且侧重自住房购房者，我们预计其将保持不错的盈利能力。 香港，2019年4月8日—标普全球评级今日宣布，我们授予荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛发展）长期主体信用评级“BB-”，反映该公司经营上规模，上市历史长，其项目执行和现金回款的过往记录良好，以及我们预期未来12个月该公司将继续控制其杠杆水平。但是，相对较高的地域集中度、在低线城市的业务敞口及大量短期债务制约了该公司的信用评级。 我们认为荣盛发展将继续侧重一线以外城市的住宅房地产开发业务，过去公司借此实现了快速增长。我们预估2018年该公司35%的合同销售额和土储都来自河北省，而10%的合同销售额来自公司总部所在地廊坊，廊坊是河北省的一个地级市。 近些年，荣盛发展扩大业务至其他直辖市或省会城市，在全国有200多个项目。该公司当前拥有较为多元化的业务足迹，覆盖12个二线省会或直辖市，包括南京、天津、重庆和成都。2018年该等业务地区贡献了约44%的合同销售额。但是，我们认为，荣盛发展在河北以外的运营记录有限，且在房地产下行周期或将遭遇考验。 即便如此，我们认为荣盛发展偏重的地区都拥有不错的人口或经济基本面，譬如长三角、中西部地区和粤港澳大湾区。公司所选市场中大部分都是临近一线或强二线经济圈的卫星城，具有人口增长潜力和成熟的交通连接，如高铁网络等。 荣盛发展已建起的品牌知名度和市场地位，是抵消其扩张风险的另一个因素。该公司在环渤海地区的房地产开发历史超过20年，该区包含北京、天津和河北省部分地区。在过往的房地产业周期，荣盛发展展现了稳固的执行能力，并保持了相对稳定的运营表现。在2014至2015年的上轮房地产市场下行期，荣盛发展的运营表现好于多数可比同业，利润率和杠杆水平小幅度恶化。 荣盛发展的产品定位聚焦本地和来自高能级城市的自住房首次置业者，他们通常拥有更强的财务灵活性。由于中国城市化进程持续推进，该产品定位为公司提供了相对具有弹性的需求。我们认为，该公司的低成本土储应会提供一定的缓冲空间以应对市场下行压力。我们预估2018至2020年荣盛发展的息税与折旧摊销前利润率将保持稳定为24%至27%，2017年约为27%。 我们预计荣盛发展旗下的非核心工业园业务不会大幅增长。该公司建设了14个工业园，其中11座位于河北省，其余3座分散在全国其他地区。2018年，工业园业务板块仅占总收入的约6%。我们认为荣盛发展涉足工业园业务主要为了加强与地方政府之间的关联。尽管该业务规模有限，但该板块的业务模式相对稳定，其收入主要来自与地方政府的补贴分享，另外有较小比例来自地产销售。 我们预测未来2年荣盛发展在保持不错的盈利能力的同时，将继续扩大投入增加土储。 荣盛发展2018年的合同销售额达到1015亿元，管理层设立目标到2020年每年达到两位数的缓和增速。我们认为，公司的总可售货量约为3900亿元，足以满足上述目标。我们预计2019和2020年公司的购地支出将达到400至440亿元，占预期权益合同销售额的40%-45%。过去，购地支出占合同销售额比例为40%-60%。 我们预估未来2年荣盛发展的债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将为4.0至4.5倍，我们截至2018年12月31日预期杠杆比率为4.3倍，较截至2017年12月31日的比率5.3倍大幅改善。该公司2018年的杠杆率快速下降，部分得益于购地步伐放缓。 荣盛发展在未来12个月面临流动性压力，有大约270亿元短期债务将于今年12月31日到期，占总债务的约42%。短期到期债务包含74%的开发贷款和18.5%的信托贷款，余下为企业债券。公司有大约300亿元库存现金，应可覆盖短期债务。总体而言，鉴于荣盛发展的合同销售良好且较高的现金回款率，我们预计该公司将能够成功再融资或偿还到期债务。此外，荣盛发展在廊坊和石家庄及邯郸等其他河北城市占据市场领先地位，在华北的经营历史长，因而拥有稳固的融资渠道和稳定的银行关系。 稳定展望反映我们预期未来12个月荣盛发展的业务规模和EBITDA将继续逐步提升。公司增加土储不会导致杠杆水平显著恶化，未来2年其债务对EBITDA的比率将介于4.0至4.5倍。 如果荣盛发展无法如我们所预期的那样保持杠杆水平稳定，我们可能就会下调其评级。如果：（1）该公司的合同销售额及营业收入大幅低于我们的预期；或者（2）购地大幅超过我们的预期，使得其调整后债务对EBITDA的比率持续高于5.0倍，可能会触发上述情形发生。 如果荣盛发展产生显著更高的短期债务，例如非标融资等，导致其流动性状况大幅恶化，我们也可能会下调其评级。 如果荣盛发展持续扩张，经营规模和多元化程度提升至与其规模更大的同业相当，我们可能会上调其评级。如果该公司的资本结构改善，杠杆水平大幅下降，其债务对EBITDA的比率持续低于4.0倍，且公司通过降低短期债务规模增强流动性缓冲空间，我们也可能会上调其评级。 荣盛发展是中国一家大型房地产开发商，2018年合同销售额约为1015亿元。该公司总部位于河北省廊坊市，在全国40多个城市拥有业务布局。荣盛发展的产品侧重大众市场和终端客户。该公司于深交所上市，同时还涉足工业园业务、物业管理、酒店运营，以及文化和旅游等其他业务。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级