惠誉确认弘阳集团和弘阳地产的评级为'B+'/稳定（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 14 Jul 2021: 本文章英文原文最初于2021年7月11日发布于：Fitch Affirms Hong Yang and Redsun at 'B+'/Stable
惠誉评级已确认中资房企弘阳集团有限公司（Hong Yang Group Company Limited，弘阳集团）及其子公司弘阳地产集团有限公司（Redsun Properties Group Limited，弘阳地产）的评级为'B+'，展望稳定。
惠誉评定弘阳集团与弘阳地产之间的总体关联性为中等，因此根据其《母子公司评级关联性标准》在合并报表的基础上对这两家公司进行评级。
本次评级确认是基于，弘阳集团的合同销售规模有所扩大，土储多元化程度有所提高，且杠杆率大约保持在40%的适中水平（以按比例并表后净债务与调整后库存之比衡量）。弘阳集团评级的制约因素在于，其权益销售规模和营收规模小于'BB-'评级同业的水平，EBITDA利润率亦低于大部分'B+'评级同业的水平。
关键评级驱动因素
杠杆率稳健：惠誉认为，2021年弘阳集团的杠杆率（以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量）将升至约40%（2020年为35%），在'B+'评级同业中仍处于合理水平。弘阳集团预计在2021年将约半数的合同销售收入用于拿地，与2020年相近。过去两年该公司在扩大规模的同时一直将杠杆率控制在稳健水平。
土储可支持开发的年期较短：2020年末弘阳集团土储可支持开发的年期（即2020年末可售土储除以预计2021年售出楼面面积）约为2年，短于'B+'和'BB-'评级同业的水平，因此惠誉认为弘阳集团将持续拿地来保持合同销售增长，而这可能会推高其杠杆率。鉴于2021年弘阳集团用于拿地的现金流出有所增加，惠誉预计2021年该公司的杠杆率将升至约40%。
销售继续增长：惠誉预计，2021年弘阳集团的合同销售总规模将增长约15%至1,000亿元人民币。2021年1~5月该公司的合同销售总规模约为400亿元人民币，而2020年该指标在充足可售资源（主要位于需求强韧的江苏省及长三角其他城市）的支撑下增长33%至865亿元人民币。2020年弘阳集团的权益销售额和营收分别为430亿元人民币和200亿元人民币，均低于'BB-'评级同业这两项指标分别逾550亿元人民币和300亿元人民币的水平。
利润率趋稳： 惠誉预计，2021年弘阳集团的EBITDA利润率（加回已售产品成本的资本化利息）将稳定在18%左右。2020年该指标从2019年的18%降至17%，原因是行业竞争加剧导致房地产开发业务的利润率走弱。鉴于弘阳集团35%-40%的拿地来自综合项目及收购活动（盈利能力强于通过公开拍卖拿地），惠誉预计2021年该公司房地产开发业务的毛利率（资本化利息调整前）将稳定在21%左右。惠誉还预计，随着弘阳集团的营收增加，其销售管理支出与营收的比率将下降。
非控股权益比重上升：2020年弘阳集团非控股权益（不包括上市子公司的非控股权益）占其权益总额的比例从2019年的20%升至30%，原因是弘阳集团依靠合同销售现金收入以及非控股股东（多为房企）出资来获得业务扩张所需资金。这降低了弘阳集团的债务融资需求，但可能导致现金漏损并削弱财务灵活性，原因是非控股权益比重较低的房企能够处置项目权益来降杠杆。
母子公司之间的关联性为中等：鉴于弘阳集团与弘阳地产之间的法律关联性较弱、运营关联性为中等，惠誉评定两家公司之间的总体关联性为中等，故根据其《母子公司评级关联性标准》在合并报表的基础上对它们进行评级。弘阳集团对弘阳地产持股72%，其中国房地产开发业务全部源自弘阳地产。弘阳地产的董事长为弘阳集团的唯一董事。
评级推导摘要
2020年末弘阳集团35%的杠杆率与正荣地产集团有限公司（正荣，B+/正面）的水平相似，但其430亿元人民币的权益合同销售规模小于正荣的780亿元人民币，其17%的EBITDA利润率（加回资本化利息）低于正荣的22%。
'BB-'评级房企的权益合同销售额一般在550亿元人民币以上，营收逾300亿元人民币。而2020年弘阳集团430亿元人民币的权益合同销售额和200亿元人民币的营收均低于'BB-'评级同业的水平。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
2021至2024年间合同销总售楼面面积每年增长5%；
2021年、2022年以及2023-2024年间合同销售平均售价增速分别为8%、5%及3%；
2021至2024年间房地产开发业务的毛利率约为21%；
2021至2024年间拿地支出约占每年预售收入的50%。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 权益合同销售规模及营收规模与'BB-'评级同业的水平相当；
- 杠杆率（以按比例合并报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续低于40%；
- 土储可支持开发的年期（即截至年末的可售土储除以预计来年售出楼面面积）未缩短；
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- EBITDA利润率（不包括已售产品成本的资本化利息）持续低于18%；
- 杠杆率（以按比例合并报表后净债务与调整后库存的比率衡量）持续高于50%。
上述比率均基于母公司弘阳集团的并表财务数据。
流动性及债务结构
流动性充裕：2020年末弘阳集团的可用现金余额为141亿元人民币（不包括29亿元人民币的受限制现金及34亿元人民币的已抵押存款），足以覆盖其131亿元人民币的短期债务。弘阳集团自身（不含弘阳地产）持有可用现金17亿元人民币，能够覆盖其17亿元人民币的短期债务。
2020年末弘阳地产的可用现金余额为124亿元人民币（不包括29亿元人民币的受限制现金及33亿元人民币的已抵押存款），足以覆盖其114亿元人民币的短期债务。
弘阳地产于2021年1月发行了2025年到期、息票率7.3%的3.5亿美元高级票据；已偿付其息票率11.50% 、2021年3月到期的3亿美元高级票据；于2021年5月发行了2024年到期、息票率7.3%的2.1亿美元高级票据，所筹资金将用于为弘阳地产于2021年10月到期的1亿美元票据进行再融资。
发行人简介
弘阳集团是香港上市公司弘阳地产的母公司，对弘阳地产持股72%。弘阳集团创始人曾焕沙先生于2001年开始从事房地产开发；该公司（不含弘阳地产）拥有一家2020年7月在香港单独上市的物业管理服务公司，并在江苏省南京市设有一家大型家装材料和家具零售批发中心。
弘阳地产主要在江苏省从事住宅开发，并已向其他区域扩张。该公司还经营零售商场、写字楼和酒店业务。
财务报表调整摘要
惠誉计算杠杆率时使用的调整后库存金额为584亿元人民币，包括：开发中物业及库存523亿元人民币，预付土地使用权款7亿元人民币，投资物业215亿元人民币，物业、厂房及设备（土地和建筑物）3亿元人民币，以及合资公司调整后库存130亿元人民币，减去应支付给非控股股东的2亿元人民币净额以及合同债务294亿元人民币。
惠誉计算按比例并表后杠杆率时将20亿元人民币的合资公司净债务纳入了净债务计算。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级