穆迪维持越秀房产基金的Baa3评级；展望仍为负面

香港、2021年3月10日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持越秀房地产投资信托基金（越秀房产基金）Baa3的发行人评级。 同时，穆迪维持Yuexiu REIT MTN Company Limited受支持中期票据计划的暂行（P）Baa3高级无抵押债务评级，以及根据该计划所发行受支持中期票据的Baa3高级无抵押债务评级。 上述所有评级展望仍为负面。 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“维持评级反映得益于其经营业绩得到改善，我们预计越秀房产基金的信用指标将趋于稳定。 虽然2020年越秀房产基金通过有效的成本控制措施，在受疫情冲击收入同比下降14.5%的情况下，其EBITDA利润率仍能得以改善。穆迪预计其经营业绩将继续逐步改善，进而令信用指标趋于稳定。 “不过评级展望仍为负面，反映在具挑战性的运营环境之下其扩张计划面临不确定性，这可能制约越秀房产基金的业务回升，尤其是其零售及批发商场业务。”杨昱颖补充道。 评级理据 越秀房产基金Baa3的发行人评级反映了其广州、上海、杭州和武汉拥有优质资产，以及在不同经济周期内维持稳定及强劲业绩的记录。 Baa3评级还考虑了其发起人的强大实力带来的顺畅融资渠道，原因是发起人最终由广州市政府持有的广州越秀控股有限公司拥有。 但是，上述评级受到高债务杠杆率以及业务较集中于广州的制约。 穆迪预计2021年越秀房产基金的收入将从2020年的人民币17.6亿元增长至人民币18.8亿元左右，主要来自于酒店业务收入改善驱动。但这仍弱于疫情前2019年人民币21亿元的收入水平，原因包括目前执行的跨境旅行限制，以及未来12-18个月经济复苏具有不确定性。 穆迪的收入预测考虑了广州国际金融中心办公楼有约45%的租赁面积将于2021年到期，这可能导致空置率或租金水平的不确定性。2020年广州国际金融中心办公楼贡献了越秀房地产基金27.7%的收入。 同时，穆迪预计越秀房产基金的调整后EBITDA利润率将趋于正常化，这个估计是在调整后EBITDA利润率从2019年的67.1%改善至2020年的69.8%的基础之上。因此，穆迪预计2021年越秀房产基金的债务杠杆率（以净债务/EBITDA比率衡量）将从2020年9.9倍稳定在9.8倍-10倍左右，未来12-18个月EBITDA/利息覆盖率将基本稳定在2.8倍-2.9倍左右，2020年该比率为2.8倍。上述信用指标仍对应Baa3评级的弱端。 治理风险方面，越秀房产基金Baa3的发行人评级考虑了以下因素：（1）公司最大股东越秀地产股份有限公司（Baa3/稳定）受广州市国有资产监督管理委员会监督管理；（2）该公司需将资产负债率维持在50%以下，同时多数现金利润将用于分红的监管要求；（3）香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的信息披露要求。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于其展望为负面，短期内评级获上调的可能性不大。 若越秀房产基金改善其债务杠杆率，调整后净债务/EBITDA比率趋向于9.5倍，且EBITDA/利息覆盖率超过2.75倍，则其评级展望可能恢复为稳定。 如果出现以下情况，穆迪可能下调越秀房产基金的评级：（1）物业组合的出租率或入住率因经济环境转弱或物业供应增加而下滑；（2）举债扩张业务或经营环境恶化导致其债务杠杆率不大可能下降至与其Baa3评级相符的水平，或（3）通过境内融资的有抵押债务比重上升导致财务灵活性下降，或者高级无抵押债务持有人的从属风险上升。 表明评级有下调压力的信用指标包括EBITDA/利息覆盖率持续降至2.5-2.75倍以下，以及调整后净债务/EBITDA比率持续高于9.75-10倍。 上述评级所采用的主要评级方法是2018年9月发表的《房地产投资信托基金和其他商业地产公司》。 越秀房地产投资信托基金是首家物业组合全部位于中国（A1/稳定）内地的香港上市房地产投资信托基金（REIT），也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市REIT。 截至2020年底，该基金的投资组合中有8个物业项目，其中5个位于广州，另外3个分别位于上海、武汉和杭州。上述物业项目包括批发商场、甲级写字楼、零售商场、高端国际五星级酒店和服务式公寓，总建筑面积为973,001平方米。 截至2020年12月底，越秀地产股份有限公司持有越秀房产基金38.04%股份。越秀房产基金的资产委托越秀房托资产管理有限公司（越秀房托）以信托形式代为管理，后者为越秀地产的关联公司。 来源：穆迪投资者服务公司