穆迪维持平安不动产的Baa2发行人评级和平安不动产资本的Baa3评级；展望稳定（完整评级公告）
香港、2022年5月26日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司维持以下评级：
• 平安不动产有限公司 (平安不动产) 的Baa2发行人评级
• 平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 的Baa3发行人评级
• 由平安不动产资本作为发行人的10亿美元中期票据计划的暂行 (P) Baa3高级无抵押债务评级
• 平安不动产资本根据中期票据计划发行的票据的Baa3高级无抵押债务评级
• 由富庆投资管理有限公司 (富庆投资) 和Fuxiang Investment Management Limited作为发行人、平安不动产资本作为担保人的20亿美元中期票据计划的暂行 (P) Baa3高级无抵押债务评级
• 富庆投资根据中期票据计划发行，并由平安不动产资本提供担保的票据的Baa3高级无抵押债务评级
上述所有展望仍为稳定。
Fuxiang Investment Management Limited和富庆投资管理有限公司是平安不动产资本的全资子公司，而平安不动产资本则由平安不动产全资所有。
该中期票据计划以及根据该计划发行的票据将由平安不动产的维好协议以及流动性支持承诺提供支持。必要时中国平安保险 (集团) 股份有限公司 (平安集团) 亦可通过维好协议向根据该20亿美元中期票据计划发行的某些票据提供支持。
穆迪高级副总裁，同时负责平安不动产的主分析师曾启贤表示：“维持平安不动产的Baa2发行人评级反映我们预计该公司将严格管理其资产组合，并保持其稳定的个体信用质量。”
“维持评级也反映我们预计必要时平安集团将向平安不动产提供强大的财务支持。”曾启贤补充称。
这些因素将为公司应对中国房地产市场环境的挑战提供缓冲。
评级理据
平安不动产的Baa2发行人评级反映其个体信用质量，以及平安集团可能向其提供支持带来的3个子级的评级提升，依据是穆迪预计必要时母公司平安集团将通过中国平安人寿保险股份有限公司 (平安人寿，保险财务实力A2/稳定) 和中国平安财产保险股份有限公司 (平安产险，保险财务实力A2/稳定) 向平安不动产提供财务支持。
平安不动产的个体信用质量反映其良好的品牌认知度、其盈利能力较高的资产管理业务带来的稳定现金流，同时亦反映该公司对被投不动产项目的控制权有限、项目的透明度较低、公司财务指标中等的状况。
穆迪预计该公司按市值测算的杠杆率 (净债务/资产组合测算市值) 从2020年的45%改善至2021年的40%后，未来1-2年将基本稳定在35%-40%。与此同时，其 (运营资金+利息) /利息比率从2020年的3.2倍升至2021年的3.5倍后，未来1-2年将保持在2.5倍-3.0倍的平稳水平。
上述预测的依据包括：该公司在中国房地产市场环境不确定之下严谨地寻求业务机遇；该公司作为管理其保险业母公司以及平安集团下属关联公司的投资基金的支撑下令其资产管理业务适度增长。
穆迪同时预计，平安不动产将缩减对住房业务的直接投资，并谨慎选择财务实力雄厚的房地产开发商作为合资伙伴，以控制其面临的市场和交易对手风险。
平安不动产的Baa2发行人评级计入了3个子级的提升，其依据是穆迪预计该公司将获得平安集团的支持，考虑到以下因素：
(1) 平安集团通过平安人寿和平安产险实际持有平安不动产99.6%股权；
(2) 平安集团具备对公司的管理控制权；
(3) 平安不动产与平安集团在业务、管理和运营等方面紧密的联系；
(4) 平安集团具有向平安不动产提供财务支持的历史记录。
具体而言，2014年以来两家保险业母公司已向平安不动产注资近人民币170亿元。平安不动产也于2020年底向平安集团下属关联公司发行人民币25亿元可转债。这些可转债将于2023年底自动转换为股权。
平安不动产的流动性充足。截至2021年底平安不动产持有现金人民币224亿元，可覆盖同期公司短期债务的128%。穆迪也预计该公司持有的现金和未来12-18个月的预测运营现金流将足以支付同期已承诺资本支出和到期债务。此外，该公司与平安集团的密切关联将支持其融资渠道。
维持平安不动产资本Baa3的发行人评级反映了该公司的个体信用质量和3个子级的提升，提升依据是穆迪预计该公司在陷入困境时有望得到平安不动产的财务支持。
平安不动产资本的个体信用质量反映了其较小的业务规模和较高的债务杠杆率，因为该公司是平安不动产的海外融资平台。此外这也反映了该公司通过合资企业进行投资的模式限制了其对被投不动产项目的控制权和项目信息透明度。但是，平安不动产资本与平安不动产之间的关系密切，得到后者有力的运营支持和顺畅的市场融资渠道，因而缓解了上述因素的影响。
穆迪预期平安不动产对平安不动产资本支持的依据是后者是平安不动产的全资子公司，并且作为其唯一的海外投融资平台对其具有战略重要性。该支持的原因也包括平安不动产资本与其母公司高度一体化，体现在平安不动产对该公司的管理控制及向其提供财务支持的记录。
公司治理因素方面，穆迪考虑了平安不动产和平安不动产资本的股权集中于平安集团、其所投资的不动产项目透明度较低，以及关联交易水平较高。
不过，两家企业与平安集团高度一体化，而平安集团拥有健全的公司治理结构、风险管理措施以及内控程序，从而可缓解公司治理风险。
可引起评级上调或下调的因素
平安不动产的稳定评级展望反映了穆迪预计该公司将维持业务增长与财务纪律的平衡，未来12-18个月其债务杠杆率将维持在符合个体信用质量的稳定水平，并且必要时母公司会向其提供支持。
平安不动产资本的稳定展望反映穆迪预计该公司将保持与平安不动产的密切联系及对后者的战略重要性，并在必要时将获得后者的强有力支持。稳定展望亦反映了穆迪预计平安不动产将维持其支持能力，其Baa2的发行人评级和稳定展望体现了这一点。
若发生以下情况，则平安不动产的评级有可能上调： (1) 其个体信用质量大幅改善，体现在现金流稳定性及其投资组合的业务和地域多元化均得到提升； (2) 母公司提供支持的可能性增大。
表明平安不动产个体信用质量改善的指标包括市值杠杆率持续低于35%以及 (运营资金+利息) /利息比率持续高于3.0-3.5倍。
另一方面，若出现以下情况，平安不动产的评级可能会下调： (1) 平安集团提供支持的可能性下降； (2) 平安集团大幅减持公司股份，或 (3) 平安不动产的个体信用质量下滑，体现在投资组合质量转弱或投资项目的现金流减少。
表明平安不动产个体信用质量削弱的指标包括测算的市值杠杆率持续高于45%-50%，或 (运营资金+利息) /利息比率持续低于2.0倍。
如果发生以下情况，平安不动产资本的评级可能会上调：平安不动产的评级上调，母公司支持的可能性加大，以及平安不动产资本的个体信用质量显著改善，包括现金流更加稳定及其投资组合的规模与多元化程度提高。
表明平安不动产资本个体信用质量改善的指标包括测算的市值杠杆率持续低于50%-55%，以及 (运营资金+利息) /利息比率持续高于1.5-2.0倍。
如果发生以下情况，平安不动产资本的评级可能会下调：平安不动产的评级下调，或其对平安不动产资本的支持可能会下降，体现在平安不动产减持平安不动产资本的股份，或平安不动产资本对平安不动产的战略重要性降低。如果平安不动产资本的投资组合质量或其投资项目的现金流恶化，导致其个体信用质量削弱，则其评级也可能会下调。
表明平安不动产资本个体信用质量削弱的指标包括市值杠杆率持续高于70%-75%，或其 (运营资金+利息) /利息比率持续低于0.5倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年7月发表的《投资控股公司和综合集团企业》。
平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 于2013年12月成立，是一家根据香港法律注册的有限责任公司。该公司是平安不动产有限公司 (平安不动产) 的全资子公司，也是后者在境外进行投资控股和融资的主要子公司。
来源：穆迪投资者服务公司