惠誉确认中国海外宏洋的评级为‘BBB’，展望稳定
02 OCT 2019：本文章英文原文最初于2019年9月12日发布于：Fitch Affirms China Overseas Grand Oceans at 'BBB'/Stable
惠誉评级已确认中国海外宏洋集团有限公司（中国海外宏洋）的长期发行人违约评级为‘BBB’，展望稳定。惠誉同时确认中国海外宏洋的外币高级无抵押评级及其未偿付票据的评级为‘BBB’。完整评级行动列表请见本文末尾。
对中国海外宏洋的评级采用了自上而下的方法；评级低于其母公司中国海外发展有限公司(中国海外发展; A-/稳定) ' bbb +' 的独立信用状况一个子级。惠誉认为，中国海外发展的最终母公司中国建筑股份有限公司(中国建筑, A/稳定) 之所以能够在中国的住房建设领域发挥重大作用，与其对中国海外发展的所有权息息相关（中国海外发展是中国建筑的重要住宅建设平台），基于此，对中国海外发展'A-'的发行人违约评级进行了一个子级的提升。但是，惠誉认为，由于规模和对中国海外发展的贡献相对有限，中国海外宏洋并未在这一角色中发挥显著作用，因此，亦未从评级提升中受益。
本次评级确认反映了中国海外宏洋与中国海外发展在战略、运营和所有权层面继续存在关联性。中国海外宏洋的独立信用状况为'bb'，展望稳定，其原因在于，2019年上半年该公司15%的较低杠杆率（以净债务与调整后库存的比率衡量）令其具有较高的财务灵活性来满足其经营发展和偿债需求——尽管其业务规模与‘BB-’评级的房企更相似。
关键评级驱动因素
对母公司具有重要性：中国海外发展是中国规模最大、盈利能力最强的住宅开发商之一，它持有中国海外宏洋38.32%的股权。中国海外发展专注于一、二线城市市场，而中国海外宏洋是中国海外发展用于向三四线城市扩张的唯一下属企业，这提高了中国海外宏洋对其母公司的长期战略重要性。由于中国海外宏洋，其对中国海外发展具有长期重要战略性意义。这两家公司互为一体，拥有同一个高级运营管理团队，共享品牌名称、市场信息和管理系统。但是，由于中国海外宏洋仅占中国海外发展2018年合同销售总额的17%，惠誉认为，来自中国建筑的支持并不会扩大至中国海外宏洋。
独立信用状况处于‘bb’区间：中国海外宏洋的独立信用状况反映了其持续较低的杠杆率水平，但受到其较小合同销售规模（与‘BB-’评级同业公司的水平更相似）的制约。中国海外宏洋于2018年通过配股获得46亿港元净收益，令其财务状况进一步增强。2018年中国海外宏洋的EBITDA利润率有所改善但仍然较低，其原因是该公司的房地产开发业务主要位于在三线城市。中国海外宏洋的杠杆率远低于‘BB-’评级同业近40%的水平。惠誉预计，随着中国海外宏洋业务规模的扩大，未来三年该公司的杠杆率将逐步上升，但仍将保持在低于35%的水平。
利润率不断改善：2018年中国海外宏洋的EBITDA利润率升至28%（2017年为20%），与‘BB’评级同业的水平相当。2019年上半年该公司的EBITDA利润率进一步改善至34%，但惠誉认为该公司的高利润率不可持续，因其大部分业务仍集中在实施住房限购和限价政策的低线城市。
2018年中国海外宏洋的合同销售平均售价较2017年的每平方米10,864港元增长了16%至每平方米12,640港元，其原因是房地产价格普遍上涨且较发达城市占中国海外宏洋业务的比重不断提高。
销售和拿地加速：惠誉预计，中国海外宏洋持续的规模扩张将进一步增强其业务状况。2019年前六个月该公司的合同销售额为286亿港元，已实现其全年销售目标的49%。销售规模持续扩大促使中国海外宏洋加速拿地。2019年前六个月该公司为购买14个地块支出权益购地金额138亿元人民币。惠誉预计，到2019年末中国海外宏洋的土地储备总规模将超过2000万平方米，足以支持未来三到四年的开发需求。
评级推导摘要
对中国海外宏洋的评级采用了自上而下的方法；评级低于其母公司中国海外发展 'bbb+'的独立信用状况一个子级。由于中国海外宏洋是中国海外发展用于向三线和四线城市拓展业务的唯一实体，其对中国海外发展具有长期重要战略性意义。这两家公司互为一体，拥有同一个高级运营管理团队，共享品牌名称、市场信息和管理系统。
由于存在经营环境风险（包括住房限购和土地拍卖价格上限等监管限制），中国住宅开发商不可能获得'BBB+'以上的评级。
关键评级假设
中国海外宏洋评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年至2021年间合同销售额同比增长14%-30%
- 2020年至2021年间建安成本同比增长10%
- 2019年至2021年间土地价格每同比上涨5%
- 2019年至2021年间平均售价波动幅度为-5%到5%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉对中国海外宏洋的独立信用状况采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 惠誉在中国海外宏洋的业务规模大幅增长之前不太可能对其采取正面评级行动
可能单独或共同导致惠誉对中国海外宏洋的独立信用状况采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 调整后EBITDA利润率下滑至持续低于18%
- 净债务与调整后库存的比率恶化至持续高于35%
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 如果没有证据表明中国海外发展和中国海外宏洋之间的合同关联性加强，正面评级行动将不会发生
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 中国海外发展和中国海外宏洋之间的战略、运营或所有权关系弱化
- 在中国海外宏洋的运营、财务及流通性出现持续疲弱的情况下，中国海外发展未提供支持
-对中国海外发展采取负面评级行动
流动性及债务结构
流动性充足：2018年末中国海外宏洋持有现金254亿港元及受限制现金79亿港元，短期债务为95亿港元。2019年上半年该公司的流动性状况保持稳健，持有现金196亿港元，受限制现金77亿港元，以及尚未使用的银行授信额度105亿港元；短期债务为105亿港元。
债务有所增加：截至2018年末，中国海外宏洋的总债务为327亿港元，较2017年的274亿港元增加了19%，其中74%为银行贷款，剩余26%为境外高级票据。中国海外宏洋的平均利率已从2017年的4.0%升至2018年的4.7%。该公司2019年上半年的债务余额与2018年的水平相似，融资成本率小幅降至4.6%。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
来源：惠誉评级