标普：中国海外发展评级上调至“A-”，因间接受益于政府特别支持；展望稳定（完整评级公告)

- 我们预计，中国海外发展有限公司（中国海外发展）将间接受益于中国政府向其母公司中国建筑股份有限公司（中国建筑）提供的特别支持。 - 间接的政府特别支持将令中国海外发展能够在保持融资渠道通畅，业务状况稳定的同时，在当前房地产下行期继续购地并投资商业性房地产。 - 我们将中国海外发展的长期主体信用评级从“BBB+”上调至“A-”，将该公司未到期的优先无抵押债券的长期债项评级从“BBB+”上调至“A-”。同时我们将该公司现有的中票计划的评级上调至“A-”。 - 中国海外发展的稳定展望反映我们对其母公司中国建筑的展望。 香港，2024年6月20日—标普全球评级今日宣布，采取上述评级行动。 中国海外发展的评级上调，缘于我们认为母公司获得的政府特别支持将在压力情景下流向该公司。从2021年下半年开始，中国房地产市场就处于严重的下行期，而且仍在寻底阶段。尽管所处行业的外部融资环境非常具有挑战性，但中国海外发展的外部融资渠道仍通畅。这在一定程度上得益于其母公司中国建筑（A/稳定/--）的强劲支持。 因此，我们认为中国海外发展的特别支持将来自于集团信用状况，而不是母公司的个体信用状况。我们认为，中国建筑获得的政府特别支持（可能性为高）有可能会流向中国海外发展。我们的这一观点考虑到，由于房地产开发行业对于经济发展至关重要，中国政府反复强调将支持该行业健康发展。我们对评估结果的修改使得中国海外发展的评级上调了一个子级。 我们继续将中国海外发展视为其母公司具有高度战略重要性的子公司。中国海外发展对其母公司的盈利水平和债务规模的贡献率超过三分之一。中国海外发展还受到母公司的财务监督，而且被纳入母公司的金融机构集中授信。除此之外，母公司中国建筑还将房地产开发视为其主要业务。 受益于多项重点楼盘开卖，2024年中国海外发展的合同销售将继续恢复。中国海外发展2024年前五个月的合同销售额下降了31%，我们预计该公司今年全年的合同销售额将下降约10%。这一降幅已好于房地产行业其他开发商，其他许多开发商仍然缺乏可售货值。我们也认为未来几个月里，中国海外发展将在一二线城市启动更多重点项目。再加上住房贷款首付比例和房贷利率的下调，中国海外发展的销售业绩有望继续改善。 鉴于中国海外发展更加专注一二线城市，该公司有望保持业务优势。与业内其他大多数开发商不同的是，中国海外发展手头流动性充足，因此持续参与购地来维持经营规模。该公司2023年土地出让金合计为人民币1,340亿元，同比上涨21%。 中国海外发展继续实施在一二线城市集中购地的政策。基于优越的地理位置，该公司地产项目具有更高的市场吸引力和销售去化率。2023年，中国海外发展在一线城市和强二线城市合计获得35个新地块，购地金额合计为1,236亿元，占购地总支出的92%。 中国海外发展的租金收入有望继续增加，并助力利息覆盖倍数提升。我们预计，该公司将继续通过开发投资性房地产业务来提高租金收入。该公司拥有大量商业性房地产储备。2024年和2025年间合计将启动17个项目，而且2025年之后预计将继续启动20多个项目。这些项目大多数分布在一二线城市。 中国海外发展的租金收入达63.6亿元，同比增长20.9%。这一部分收入进一步增强了该公司的利息偿还能力。2023年，该公司的经常性租金收入（不含酒店）对利息支出的覆盖比例从2022年时的47%改善至54%。 鉴于中国海外发展的审慎管理，我们认为未来12个月内该公司的杠杆率依然可控。由于2024年购地预算较小，我们预期中国海外发展将继续削减总债务规模。2024年的总购地支出将比2023年少20%-25%。 由于预期建筑成本上升将导致毛利小幅下降，2024年中国海外发展的债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率可能为4.2-4.3倍，2023年该比率为4.0倍。 中国海外发展的稳定展望反映中国建筑的评级展望。这反映我们预期，母公司获得的政府特别支持将流向中国海外发展。同时，我们还预计，在未来两年内中国海外发展将保持良好的财务纪律和杠杆水平，包括审慎的购地。 如果我们下调中国建筑的评级，我们可能就会下调中国海外发展的评级。这种情形可能会发生，若中国建筑的债务对EBITDA的比率依然接近5.0倍且没有改善迹象。如果中国建筑获得政府特别支持的可能性降低，我们也可能会下调其评级，但我们认为出现这种情形的可能性极低。 如果中国海外发展的财务纪律弱化，举债收购超过我们的预期或销售比我们预期更为缓慢，我们可能会下调对中国海外发展个体信用状况（SACP）的评估。债务对EBITDA的比率明显高于触发我们下调评级的分界线（约4.5倍），或者EBITDA对利息的覆盖倍数持续低于4.5倍，或表明上述情形发生。 如果我们上调中国建筑的评级，我们可能就会上调中国海外发展的评级。这种情形可能会发生，若中国建筑的债务对EBITDA的比率持续低于2.0倍，同时其母公司保持具有竞争力的市场地位和业务规模。 如果中国海外发展能够控制其购地支出且销售复苏好于我们的预期，使得其债务对EBITDA的比率持续低于2.5倍，我们可能就会上调对其个体信用状况的评估。 环境、社会和治理 治理因素在我们对中国海外发展的信用评级分析中构成正面考量。作为一家大型央企，以及拥有长期记录的香港上市公司，中国海外发展拥有强大的治理实践做法。公司拥有高效的董事会，具备充足且多元的专长，以监督公司策略和业务。公司的非财务信息报告水平也明显比同业更加细致透明。 环境因素在我们对中国海外发展的信用评级分析中构成略偏负面考量，这与公司的国内同业一致。中国海外发展面临废弃物和污染相关的环境风险。公司致力于通过合适的污水处理和废弃物管理降低其业务活动的负面影响。但是，总体而言，中国海外发展的环境因素与同业相当。 相关研究 - 因业务持续增长，中国建筑“A”评级获确认；展望稳定，2024年6月18日 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级