穆迪维持万科集团Baa1的发行人评级；展望稳定
香港、2021年4月1日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司已维持万科企业股份有限公司（万科集团）及其子公司的下列评级：
1. 万科集团Baa1的发行人评级；
2. 万科地产（香港）有限公司中期票据计划的(P)Baa2有支持高级无抵押债务评级；
3. 万科地产（香港）有限公司所发行债券的Baa2有支持高级无抵押债务评级。
上述评级展望仍为稳定。
万科地产香港由万科企业股份有限公司全资所有。上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。
穆迪高级副总裁曾启贤称：“维持评级反映了我们预计未来12-18个月万科集团将维持强劲的合约销售与严格的财务管理，进而保持较低的净债务杠杆率和稳定的信用指标。”
评级理据
万科集团Baa1的发行人评级反映了其强劲的房地产销售执行记录以及规模和品牌实力领先的中国（A1/稳定）房地产开发商地位。万科集团大规模的运营和覆盖全国的业务也缓解了房地产市场波动性的影响。
Baa1评级也考虑了万科集团的财务纪律，以及在行业周期内的稳健财务指标和强劲的流动性。
但是，该评级同时反映了万科集团面临房地产业的周期性和监管风险的影响、低土储战略以及业务向住宅开发之外的扩展产生的持续融资需求。
虽有新冠肺炎疫情，但2020年万科集团的合约销售额同比增长11.6%至人民币7,040亿元，按照合约销售额计算跻身国内房地产开发商前三位。
考虑到万科集团强大的执行记录、稳固的品牌和优质土地储备，穆迪预计2021年该公司的合约销售额将增长5%左右，达到约人民币7,400亿元。万科集团稳定的合约销售业绩将支持其未来的收入确认和流动性。
鉴于万科集团的收入与债务将同时增长，穆迪预计未来1-2年该公司的收入/调整后债务比率将维持在130%左右的良好水平，2020年该指标为133%。未来1-2年万科集团的调整后净债务/净资本比率也将处于25%左右的稳健水平，2020年12月该指标为25.4%。
但是，未来1-2年该公司的EBIT/利息比率将从2020年的6.6倍小幅降至6.0-6.5倍，原因是利润率可能下降，会抵消收入增长的影响。
上述所有指标可继续支持万科集团Baa1的发行人评级。
万科地产香港票据的Baa2高级无抵押债务评级包含该公司的个体信用实力以及3个子级的评级提升，反映穆迪预计必要时万科集团将向该公司提供财务支持。
万科地产香港的个体信用状况反映了其在中国地产行业的中等运营规模，并因与母公司万科集团的密切关联而在运营和财务方面得到助益。上述关联包括母公司的品牌、执行和管理经验、高度多元化的销售网络和顺畅的融资渠道。
上述支持评估的依据包括：（1）万科集团持有万科地产香港全部股份并向其提供运营支持，后者已成为万科集团密不可分的组成部分；（2）万科地产香港作为集团核心的海外融资平台支持万科集团本土市场的项目开发；（3）万科集团此前曾直接向万科地产香港的项目提供资金。
Baa2的高级无抵押债务评级并不受其从属于运营公司债权的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。
在环境、社会和治理（ESG）因素方面，万科集团Baa1的发行人评级考虑了公司：（1）节制有度的财务管理，体现为资产负债表的低杠杆；（2）良好的运营历史；（3）较低的股权集中风险，因为没有股东持有30%以上的股权，并且最大股东不参与公司日常运营；（4）公司根据香港联交所和深圳证交所的要求披露重大关联方交易；（5）有董事会和3个特别委员会来监督公司的运营。
万科集团的流动性强劲，截至2020年12月持有的现金为人民币1,952亿元。同期其现金/短期债务覆盖比率维持在2.3倍的良好水平。穆迪预计，该公司的现金和运营现金流将足以应对未来12-18个月承诺支付土地款和再融资需求。
可引起评级上调或下调的因素
万科集团评级的稳定展望反映了穆迪预计未来12-18个月公司在继续执行业务扩张计划的同时将维持财务纪律和稳健的信用指标。
若发生下列情况，穆迪可能会上调万科集团的发行人评级：（1）实现强劲的经常性收入，从而缓解房地产开发业务的波动性；（2）加强信用指标，调整后净债务/净资本比率持续低于20%-25%，EBIT/利息比率持续高于7.5倍-8.0倍。
另一方面，若下列因素对万科集团的业绩或财务状况产生重大不利影响，则穆迪可能会下调其发行人评级：（1）监管政策变化；（2）公司大举举债扩张，或（3）市场严重下行。评级下调考虑的信用指标包括调整后净债务/净资本比率持续超过35%，收入/调整后债务比率持续降至115%-120%以下，EBITA/利息比率持续低于6.0-6.5倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。
万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按照合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2020年12月31日，万科集团在上海、华北、华南和中西部这4个主要经济区域的权益土地储备建筑面积为9,510万平方米。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。
来源：穆迪投资者服务公司