惠誉：中国城投企业或将发行更多基础设施领域不动产投资信托基金

Fitch Ratings-Hong Kong/-19 June 2023: 本文章英文原文最初于2023年6月16日发布于：China’s LGFVs May Issue More Infrastructure REITs 惠誉评级认为，继中国政府近期重申盘活基础设施资产对提高投资效率、降低公共部门杠杆的重要意义之后，中国的地方政府融资平台（城投企业）或将发行更多基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），尤其是紧密契合城投企业公共政策职能的基础设施资产，如交通运输、公共租赁住房、城市公用事业和产业园等。 自2021年6月首批REITs成立以来，已有27只REITs完成境内上市，其底层资产多为收费公路、产业园和清洁能源项目。合计发行额已超过900亿元人民币，但是较同期城投的3.8万亿元人民币境内债券净发行额仍相去甚远。惠誉授评的城投企业中约有3%已发行了基础设施REITs。 中国政府于三月发布的最新指导意见放松了基础设施REITs底层资产的准入标准，包括将预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）下限从4.0%降至3.8%，将当期目标不动产评估净值下限从10亿元人民币降至8亿元人民币。此外，最新的指导意见还拓展了其所支持的资产类型的范围，纳入了特定商业房地产类型项目，不过，通常惠誉不会将商业房地产视作公共基础设施。此外，最新的指导意见还准许REIT发起人（原始权益人）将不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产、将不超过10%的净回收资金用于补充营运资金。此前的指导意见要求城投企业应将至少90%的净回收资金用于在建项目或前期工作成熟的新项目。 中国REITs通常采用“公募基金+资产支持证券+项目公司”的结构，因为现行监管规定要求公募基金不得直接投资于未上市证券。被划转的资产和负债从城投企业的资产负债表剥离可加速投资循环。发行人通常会在REIT发行过程中偿付或削减与底层资产相关的债务，以确保REIT投资者获得充足的现金流。 例如，一家城投企业出售了其发行的REIT底层资产的67%份额，募集资金净额为19.2亿元人民币（履行了以9.6亿元人民币回购33%底层资产的义务）。该企业获得的资本利得为15.2亿元人民币，但是城投企业不得不放弃已退出资产正生成的可观利润，且新项目所需杠杆或会更高。不过，惠誉认为，由于城投企业的主要任务是为基础设施建设提供融资、支持地方经济，因此盈利能力通常不是其主要关注点。 REIT发起人的职责通常仅限于战略投资者（需在一定期限内持有最低投资额）及运营服务提供商。通过REIT发行，项目相关的资产和负债转至REIT投资者，且对城投企业不形成表外债务。不过，在实际操作中，部分城投企业可能承诺至少回购其所发行REITs的51%份额，这意味着他们将仍是项目的控股股东，且将项目公司视作子公司。不过，城投企业或可受益于新增融资灵活性，因为在锁定期届满后其可将所持份额在流动性更高的二级市场出售。 注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。 来源：惠誉评级