标普：因流动性弱化，新湖中宝展望调整至负面；“B”评级获确认（完整评级公告）

- 由于新湖中宝2023年将面临大规模债务到期，而且将主要依赖内部资源来化解到期债务，我们预计该公司的流动性将弱化。 - 房地产市场低迷，而陷入困境的合联营合作伙伴亦带来潜在的财务传染风险，该中国住宅地产开发商的销售执行将经受考验。 - 2022年11月24日，标普全球评级确认新湖中宝的长期主体信用评级为“B”。同时确认该公司担保的优先无抵押债券的长期债项评级为“B-” - 对新湖中宝的负面展望反映我们认为，由于2023年面临多笔债务偿还，该公司的流动性缓冲空间将收窄。在房地产市场持续下行之际，销售执行风险也可能会削弱其流动性。 香港，2022年11月25日—标普全球评级11月24日宣布，采取上述评级行动。 由于新湖中宝流动性弱化，我们将该公司的评级展望调整至负面。截至2022年9月30日，新湖中宝的非受限现金余额为人民币92.5亿元，只能覆盖其短期债务（包括可回售债券）的68%。我们认为，该公司于2023年到期的70亿元境内外债券（包括可回售债券）中的大部分将主要利用内部资源来偿还，这将压缩其流动性缓冲空间。 我们预计，新湖中宝未抵押的流动投资组合货币化后价值可达57亿元，或可支撑其流动性。该公司有通过处置境内外投资组合来增加流动性的经验。在2022年第三季度，该公司处置了对绿城中国控股有限公司和杭州宏华数码科技股份有限公司价值19亿元的投资。除此之外，该公司通过抵押资产获得了多笔银行贷款。而且，在未来一到两个月里，新湖中宝可能还会收到若干政府款项以补充流动性。我们预计新增贷款和政府款项金额合计将达27亿元。 在房地产市场下行之际，新湖中宝仍然存在销售执行风险。该公司的运营规模较小。2023年最大的预售楼盘是位于上海黄金地段的一个城市更新项目。该项目由新湖中宝同2020年从该公司购得项目股权、目前已出险的融创中国控股有限公司合作开发。项目货值相当于新湖中宝2023年可售资源的30%-40%。由于现有建筑物尚待拆除，该楼盘仍未开工。如果项目建设和预售进展不顺，将削减新湖中宝2023年的合同销售额和经营性现金流。 与银行和其他金融机构保持稳固的关系对新湖中宝至关重要。该公司拥有成熟的银行关系，部分原因是新湖中宝持有中信银行股份有限公司、浙商银行股份有限公司和温州银行股份有限公司等银行的部分股权。新湖中宝2022年债务规模持续减少，主要是因为在部分重点楼盘售罄之后，相关银行开发贷款已偿还。该公司披露的截至2022年9月30日债务规模中银行贷款占58%、债券占28%，其他贷款（主要来自资产管理公司和地方城投公司）占14%。因此，与银行和其他金融机构保持稳固的关系是新湖中宝确保再融资和维护流动性的关键因素。 负面评级展望反映我们认为，未来12个月新湖中宝的流动性缓冲空间可能收窄。该公司将需要利用内部资源来化解其即将到期的大规模债务。房地产市场持续下行之际，销售执行风险也将对其流动性施压。 如果新湖中宝的流动性恶化，我们可能会下调其评级。这一情形可体现为：（1）销售不畅或楼盘延期交付；（2）即将到期的债务无法完成再融资；或（3）与银行和债权人的关系恶化。 如果新湖中宝的土地或投资支出高于我们预期，导致其债务对EBITDA的比率升高至10倍以上，我们亦可能下调其评级。 如果新湖中宝的流动性改善，我们可能将其展望调整为稳定。这一情形可能发生如果：（1）新湖中宝的合同销售和现金回款状况保持良好；（2）该公司融资渠道改善；以及（3）该公司金融资产的货币化取得良好进展。 ESG信用指标：从E-3，S-2，G-3调整至E-3，S-2，G-4 在我们对新湖中宝信用评级分析中，治理因素现在是负面的考量因素。2022年11月，因新湖中宝未履行部分披露义务及审批程序，中国证监会对其出具警示函，由此我们认为该公司的内部管控不足。 除此之外，我们认为新湖中宝对债务增长并没有制定非常清晰的内部管控措施。由于房地产开发和金融投资业务需要大量资金，该公司的杠杆率（按债务对EBITDA的比率衡量）与同行相比一直相对较高。该公司的投资组合可部分对冲这些风险。新湖中宝在各金融机构和科技创企中的持股为其提供了股息收入和变现机会。该公司的投资组合包括部分上市公司，可以在需要时变现以降低杠杆率。 在我们对新湖中宝信用评级分析中，环境因素是略显负面的考量因素。该公司的环境和社会风险敞口与同业相比大体一致。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级