穆迪维持广州方圆地产B2的公司家族评级；展望稳定

香港、2020年12月23日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司维持广州市方圆房地产发展有限公司（广州方圆地产）B2的公司家族评级和B3的高级无抵押债务评级。 展望仍为稳定。 穆迪助理副总裁陈正量表示：“维持评级反映了我们预期未来1-2年广州方圆地产将取得不错的合约销售增速，这要归功于其在粤港澳大湾区地理位置良好的土地储备和城改项目贡献的持续增加。” “我们也预计广州方圆地产未来1-2年内将保持稳定的信用指标和充足的流动性。”陈正量补充称。 评级理据 广州方圆地产B2的公司家族评级反映了：（1）公司在核心市场广东省较长的运营历史和成熟的品牌，该市场对住宅房地产需求强劲；（2）公司有充足流动性来满足近期再融资需求，并有能力与国内银行发展良好关系以支持其房地产开发业务。 另一方面，其公司家族评级受以下因素制约：（1）规模较小；（2）地域分布集中于广东省，且对三四线城市的风险敞口较高；（3）较弱的信用指标和支持未来1-2年的业务增长带来的持续融资需求。 穆迪预计未来12-18个月广州方圆地产按照收入/债务比率衡量的杠杆率将从截至2020年6月底12个月的45%小幅恢复至50%左右，原因是公司收入的增幅足以抵消为支持业务扩张而举借的债务。 同时，未来12-18个月广州方圆地产的EBIT/利息比率将保持在2.0倍左右，与截至2020年6月12个月的2.0倍相近，原因是同期毛利润率可能小幅下降。 由于部分主要市场的新房售价限制和土地成本增加，未来1-2年广州方圆地产的毛利润率将从截至2020年6月底12个月的34%小幅降至31%左右。尽管如此，得益于较高利润的城改项目的贡献，相对于B评级的中国房地产同业而言，广州方圆地产的利润率依然稳健。 广州方圆地产城改项目的贡献持续增加，以及核心市场广东省内强劲的住房需求，也将支持公司未来12-18个月的合约销售增长。 穆迪预计，广州方圆地产的合约销售总额将从2019年的人民币120亿元和2020年估算的人民币170亿元增至2021年的人民币200亿元。上述销售增长将支持公司未来12-18个月的收入增长和现金流生成。 广州方圆地产的流动性充足。尽管公司的现金/短期债务覆盖比率从2019年年末的117%降至2020年6月30日的93%，但穆迪预计扣除基本现金流项目后，公司持有的现金加上经营现金流将足以覆盖其未来12-18个月的到期债务、承诺土地款项及分红。 广州方圆地产B2的公司家族评级考虑到其非上市企业性质。相对而言，其信息披露和公司治理的透明度低于上市房地产开发商。 由于董事长拥有公司100%的股权，广州方圆地产也面临着股权集中和关联方交易风险。但相对于其规模而言，公司过去3年的关联方交易有限。公司董事长也在过去20年中证明了其在不同行业周期管理公司的能力。 由于存在结构性从属风险，B3的高级无抵押债务评级比广州方圆地产的公司家族评级低一个子级。广州方圆地产大部分债权在运营子公司层面，在清算情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 可引起评级上调或下调的因素 稳定展望反映了穆迪预计未来12-18个月广州方圆地产可执行其销售计划、保持充足的流动性，同时维持稳定的信用指标。 若发生下列情况，穆迪可能上调广州方圆地产的评级：（1）执行其扩大规模的业务计划；（2）加强财务状况；（3）维持充足的流动性。 评级上调考虑的财务指标包括：收入/调整后债务比率高于70%-75%、EBIT/利息覆盖率高于3.0倍以及现金/短期债务比率持续高于1.5倍。 与之相反，若发生下列情况，穆迪可能下调广州方圆地产的评级：（1）由于执行力转弱或城改项目转化延迟导致合约销售疲软；（2）加速购地导致财务指标和流动性减弱；或（3）近期内面临较高再融资需求。 评级下调考虑的财务指标包括：（1）EBIT/利息覆盖率降至1.5-2.0倍以下；或（2）现金/短期债务比率降至1.0倍以下。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 广州市方圆房地产发展有限公司成立于1995年，是一家总部位于广东的住宅房地产开发商，主要面向中高端客户。公司系列产品采用东方艺术设计风格以以满足不同客户的需求。截至2020年6月底，广州方圆地产创始人及董事长方明先生持有公司100%的股权。 来源：穆迪投资者服务公司