标普：保利发展通过放缓购地步伐降风险

香港，2024年8月22日—标普全球评级今日表示，在国内房地产市场长时间下行及楼市销售波动的背景下，保利发展控股集团股份有限公司（保利发展）放缓购地步伐将助其保存财务缓冲空间。 在经历了今年上半年合约销售额下降26.8%后，我们预计下半年保利发展的销售额降幅将有所收窄。上半年销售额下降导致公司的经营性现金流（扣除利息费用前）为负171亿元人民币，对比2023年同期为正71亿元。即便如此，根据行业数据提供商克而瑞的数据显示，今年上半年保利发展的合约销售额仍位居国内百强开发商之首。其销售额降幅也远低于42%左右的百强开发商平均降幅，我们认为这主要归功于保利发展的项目质量、地理位置及战略执行都更加出色。 全国楼市库存水平仍处于高位，将令保利发展（BBB/稳定/--）较难在未来6-12个月内大幅去库存。我们认为，中国楼市正在探底，依靠近期政府政策支持实现的销售额回升似乎难有持续性。 我们认为，保利发展较长的经营历史和财务纪律性将在一定程度上缓解财务风险。今年上半年，保利发展仅拓展12个新项目，总对价为126亿元人民币，占公司上半年合约销售总额的约7.3%。由此，2024年下半年将要付清的土地出让金规模将达历史低位。 此外，我们预计公司2024年的利息覆盖倍数将由2023年的3.6倍小幅提升至3.7倍，这源于平均借款成本较今年初下降25个基点至3.31%。 我们的基本假设情形是，2024年保利发展的债务对EBITDA比率将保持在6.0倍左右（2023年：5.9倍）。若公司能保持财务纪律，同时逐步管理未售库存获得现金流，那么2025-2026年公司杠杆率可能下降。 相关研究 Tear Sheet: Poly Developments and Holdings Group Co. Ltd. And Hengli (Hong Kong) Real Estate Ltd, Jul. 29, 2024 保利发展“BBB”评级获确认，因销售可能恢复且资本结构稳定；展望稳定，2022年12月9日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级