标普：因房地产销售恢复，中国海外发展“BBB+”评级获确认；展望稳定（完整评级公告）

- 中国海外发展有限公司（中国海外发展）的优质土储将使其能够在2023年和2024年实现销售增长，这将有助于公司去杠杆。 - 中国海外发展审慎的财务管理、强劲的融资能力以及流动性优势将继续助力该大型房地产开发商应对行业波动。 - 2023年5月8日，标普全球评级确认中国海外发展的长期主体信用评级为“BBB+”，由该公司提供担保且未到期的优先无抵押债券的长期债项评级为“BBB+”。 - 中国海外发展的稳定展望反映我们预计，未来24四个月，通过稳定的销售增长，该公司将在中国保持领先的市场地位，而且将降低杠杆水平。 香港，2023年5月9日—标普全球评级5月8日宣布，采取上述评级行动。 中国海外发展的高质量土地储备和优质品牌有助于公司去杠杆。该公司专注于一二线城市，而且过往产品质量优良，使其能够准确把握房地产需求。到2022年底，中国海外发展，不包括联营公司中国海外宏洋集团有限公司，几乎76%的土储（按价值计）均位于一线城市和强二线城市。 尽管最近几个月，中国房地产的销售状况已经改善，但行业复苏并不均衡，且更偏向于一二线城市和质量更高的地产项目。过去三个月，一线城市的房价每月都同比上涨了1-2%，然而大部分二线城市的房价仍走势平平，而三线城市甚至出现了下降趋势。 我们预计未来12个月中国海外发展的合同销售将恢复。我们预计2023年，该公司的合同销售额将增长约20%，好于我们预期的房地产行业整体下滑5%-8%的水平。预期销售额有望达成，因为2023年的前三个月中国海外发展的销售额增长了73%，因此在今年余下的月份里该公司的平均合同销售额增长只需要达到10%即可。根据管理层消息，中国海外发展拥有7,900亿元人民币的可售货值，大部分位于一二线城市。 由于土地支出节制，中国海外发展未来12-24个月的杠杆率有望下降。我们认为，尽管一线城市土储资源稀缺且竞争激烈，但是该公司仍将保持有取舍的且审慎的策略来增强其土地储备。我们预计2023年，中国海外发展的拿地预算将仅增加13%-15%，低于销售增速，以此推动公司去杠杆。2023年第一季度，该公司仅收购了位于南京和杭州的两处地块，土地溢价合计42亿元。 因此我们预计，中国海外发展的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将从2022年的4.9倍降至2023年的4.3-4.5倍，在2024年进一步降至4.0倍。到2023年3月，该公司的净杠杆比率也将从2022年12月底的45.2%降至40%以下。 中国海外发展的投资型房地产组合增加将提高其债务偿还能力。由于多个写字楼和购物中心即将开业，我们预计该公司2023年的租金收入将上涨25%-30%。截至2023年底，这类租金收入应能覆盖中国海外发展约60%的利息支出。中国海外发展的租金收入也具有韧性。2022年的租金收入上涨1.8%（若剔除租金减免则为6.9%），大部分来自写字楼。 我们预计，中国海外发展将保持审慎的财务纪律和畅通的融资渠道。在财务管理，特别是融资方式选择方面，中国海外发展一直表现得极为谨慎。尽管公司享有领先的市场地位，但其仅采用发行债券和银行贷款等传统融资渠道进行融资。与大多数开发商不同的是，中国海外发展不使用商业汇票和信托贷款支持自身融资和流动性，即便是在市场下行时也依然如此。 在众多出险开发商面临偿债和项目完工困难之际，中国海外发展仅有限地采用联合营模式，这也能降低其经营性杠杆率和业务风险。在与联合营伙伴开发物业方面中国海外发展表现得非常具有选择性。其权益销售额比例高达90%以上。 稳定的评级展望反映我们预计，中国海外发展将在未来两年内保持良好的财务纪律，包括保持债务余额基本稳定。我们还预计，未来两年，中国海外发展稳定的销售增长将帮助公司降低杠杆率。 若中国海外发展的财务纪律弱化，举债收购力度超出我们预期，我们就可能下调其评级。若其债务对EBITDA比率持续显著高于我们4.5倍左右的评级下调触发水平，或若其EBITDA对利息的覆盖倍数持续显著低于4.5倍，就可能意味着其财务纪律弱化。若因销售执行不力或竞争激烈程度加剧，导致中国海外发展的市场地位弱化，我们也可能下调其评级。 若中国海外发展的租金收入持续增长，同时放缓举债扩张步伐并保持财务纪律性，我们就可能上调公司的评级。若公司的经常性租金收入（不含酒店）对利息覆盖倍数持续接近1倍，或债务对EBITDA比率持续低于2.5倍，就可能意味着前述情况发生。 若我们认为中国海外发展通过其母公司中国建筑股份有限公司（中国建筑）直接或间接获得政府特别支持的可能性提高，从而使我们重新评估母公司提供集团支持的可能性，我们也可能上调其评级。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-1 治理因素在我们对中国海外发展的信用评级分析中构成相对正面考量。作为一家大型央企，以及一家长时间在香港公开上市的企业，中国海外发展拥有完善的治理流程。公司的董事会能够发挥效力，董事会成员拥有充分且多样的专业背景，有能力监督公司的战略和运营。公司的非财务信息披露水平也比同业更加细致透明。 环境因素在我们对中国海外发展的信用评级分析中构成相对负面考量。这与其他国内开发商同业的情况相似。中国海外发展面临废弃物和污染相关的环境风险。公司致力于通过污水处理和废弃物管理降低其业务活动所产生的负面影响。总体而言，中国海外发展的环境因素与同业相当。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级