标普：增长预期强劲，新城发展“BB”评级获确认；展望稳定

我们预计，新城发展充足的可售货源和良好的销售执行情况将驱动其在未来12-18个月内保持增长势头。公司的结转收入和租金收入也将持续增长。 该中国房地产开发商的杠杆率改善进展符合我们预期。 2019年3月20日，标普全球评级确认新城发展的长期主体信用评级为“BB”。同时，我们确认该公司的优先无抵押债券的债项评级为“BB-”。 稳定展望反映我们预计，未来12-18个月，新城发展将逐步强化自身业务状况，并将有效控制债务到期期限和杠杆率。 香港，2019年3月21日—标普全球评级于3月20日宣布，确认新城发展控股有限公司（新城发展）及其优先无抵押债券的评级。确认评级的原因在于，我们预计，新城发展充足的可售货源和良好的销售执行情况将驱动其在未来12-18个月内保持增长势头。我们还认为，新城发展的杠杆率和偿债能力改善情况符合我们的预期。 由于新城发展今年预计释放近5000亿元的可售货值，我们预计公司能够实现2700亿元的2019全年销售目标。2018年公司业绩强劲，当年合约销售总额同比增长75%达到2210亿元。 自2018年8月以来，新城发展的月销售额一直保持在220亿元左右（除11月），这彰显了其良好的销售执行能力和显著扩大的业务规模，特别是在同期房地产市场疲弱的大环境下格外亮眼。2019年前两个月，公司实现了高于行业平均的增长速度，销售额同比增长24%达到237亿元。 我们预计，随着交房速度与销售额增速之间的差距逐渐缩小，未来两年新城发展的收入增长将会加快。2018年公司的房屋销售结转收入仅不足510亿元，低于我们的预期。由于公司的合约销售额增长速度是交房速度的两倍，从而导致其在2018年年末有超过2700亿元的已售未结转物业（包括合营项目）。新城发展预计在2019年完成总建筑面积超过1200万平方米的住宅物业建设，交房速度应会显著加快。 新城发展的投资物业板块（即“吾悦广场”社区购物中心）扩张迅猛，将有助于丰富公司的业务多样性并增加公司收入。2018年全年，新城发展共新开业19座吾悦广场，实现投资物业相关收入（包括租金收入和物业管理费收入）21亿元，同比增长约1倍。2019年，新城发展计划新开业22座吾悦广场，目标是使投资物业相关收入再增加1倍。尽管这样的扩张速度在我们看来有些激进，但是新建广场带来的资本开支增加仍将保持在可控范围，这是因为吾悦广场主要是作为大型住宅综合体的配套设施而建设的，因此能将成本更好地分摊。投资物业板块的壮大将为公司利息费用的偿付提供更加稳定的现金流保障。我们估算，到2020年公司的经常性租金收入对利息费用的比率将从2018年的约30%升至50%以上。 我们预计，2019和2020年新城发展的利润率将继续维持强劲水平，毛利润率将保持在31%-33%区间，这主要是得益于已售项目的土地成本较低以及对建设成本的良好管控。受2016和2017年住房平均售价强劲增长支撑，新城发展的盈利能力进一步增强，2018年毛利润率接近35%。 新城发展或将继续积极参与合营项目。2018年此类项目为公司贡献了30%的销售额，我们预计未来两年这一比例将稳定在30%-35%区间。考虑到公司采用快速周转模式，其大量合营项目目前已进入交房和收入结转阶段，并已开始贡献收入。截至2018年12月31日，新城发展共为251亿元的合营项目贷款提供了担保，充分覆盖了公司自身所占债务份额。我们认为，此举降低了未来产生未预见表外或有债务的风险。 过去两年，新城发展的杠杆率已从高位水平下降。我们预计未来12-18个月公司的杠杆率还将进一步逐步降低，原因在于尽管公司债务还将继续增加、购地支出规模也将较大，但公司2019年的收入和息税及折旧摊销前利润（EBITDA）增速预计将超过债务扩张的步伐。我们认为，强劲的销售额和有效的现金回收为公司带来了更多的经营性现金流，从而能够满足公司大部分的购地开支需求。据我们计算，新城发展2018年的调整后债务（包括披露的对外担保总额）对EBITDA比率为5.8倍。但是，其穿透式债务对EBITDA比率（即按比例合并合营项目EBTIDA之后的比率）为4.9倍。我们认为，未来12-18个月其穿透式杠杆比率有望稳步改善。同时，因公司将融资成本控制在了6%左右水平，其EBITDA对利息覆盖倍数应该能够从2018年的4.2倍逐渐改善至4.5-5.0倍区间。 新城发展的稳定展望反映我们预计，未来12-18个月，公司将继续强化自身业务状况并有效控制债务期限和杠杆率。我们认为，2019年新城发展的收入和EBITDA将大幅增加，从而使其同期的穿透式债务对EBITDA比率朝4.5倍方向改善。 若公司能够保持强劲的销售额增长势头、加快交房和收入结转，并增加投资物业的可持续性收入，同时保持强劲的盈利能力和审慎的杠杆率管理能力，那么我们就可能上调其评级。若其调整后债务对EBITDA比率朝5倍方向降低且穿透式债务对EBITDA比率朝4倍方向下降，将体现公司取得了上述改善。 若新城发展的物业交付执行情况和收入结转情况不及我们预期，亦或公司的销售额增速放缓从而导致债务扩张程度比我们预期的更加激进，则我们就可能下调其评级。若其调整后债务对EBITDA比率升至6倍以上且穿透式债务对EBITDA比率升至5.5倍以上并长期保持这一水平，就可能会触发我们下调评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级