穆迪将华润置地的展望调整为负面；维持Baa1/Baa2评级（完整评级公告）

香港，2023年9月21日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已于今日维持华润置地有限公司 (华润置地) Baa1的发行人评级，并将该公司的展望从稳定调整为负面。 同时，穆迪维持华润置地中期票据计划的 (P)Baa1高级无抵押债务评级、其所发行的高级无抵押债券的Baa1评级，以及华润置地次级永续证券的Baa2评级。 穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“负面展望反映了在中国房地产市场回暖前景不明朗的情况下，未来12-18个月华润置地能否实现稳定的运营业绩并使其信用指标符合当前评级的水平存在不确定性。我们对中国房地产业的负面展望体现了上述市场前景。” 穆迪最近将对中国房地产业的展望从稳定调整为负面，原因是尽管政府推出了支持措施，但更疲弱的经济增长前景和购房者对项目按时完工交付的担忧将会削弱房地产销售。 “维持评级反映了我们预计华润置地将维持较强的市场地位，并且其业绩会优于整体市场，这得益于该公司稳固的品牌实力、良好的土地储备质量、规模较大的投资性房地产组合带来的经常性租金收入能够为公司应对中国房地产市场的波动提供缓冲，以及该公司的政府持股背景。”负责华润置地的主分析师陈晨补充称。 评级理据 华润置地Baa1的发行人评级反映了该公司均衡的业务模式，支持因素包括：(1)覆盖全国的业务和集中于一二线城市的优质土地储备；(2) 其庞大的投资性房地产组合带来不断增长的经常性收入；(3) 顺畅的融资渠道及与母公司华润集团有限公司 (华润集团) 的运营协同效应。 抵消上述优势的因素包括该公司面临的行业周期性和监管风险，以及因其持续投资扩大房地产开发和投资性房地产业务，未来12-18个月其信用指标一般。 穆迪预计2023年和2024年华润置地的合约销售额将温和增长至人民币3,150-3,250亿元。此外，穆迪预计受运营现金流良好且债务水平稳定的支持，未来12-18个月华润置地的债务/资本比率将维持在42%，而2023年6月底前12个月该比率为44%。与之类似，收入增长同时利润率保持稳定之下，未来12-18个月该公司的EBIT/利息覆盖率将从2023年6月底前12个月的5.6倍小幅攀升至5.8倍-6.0倍。尽管如此，鉴于中国房地产业的运营环境具有挑战性，并且国内经济增长放缓，上述预期的改善存在不确定性。 虽然换润置地良好的土地储备质量及在一二线城市强大的市场地位将继续支持其销售业绩，但行业的周期性和疲弱的行业基本面将加大该公司的运营波动性。此外，穆迪担心房地产业基本面的转变导致销售增长前景显著回落以及盈利能力下降，这将对华润置地形成挑战，并抵消其去杠杆的努力。 华润置地的流动性状况出色，这得益于其持有的大量现金、适度的短期债务到期状况以及顺畅的境内外融资渠道。穆迪预计该公司持有的现金及其预期运营现金流可完全覆盖未来12-18个月的承诺支付土地款和再融资需求。 截至2023年6月30日，该公司的无限制用途现金/短期债务比率维持在2.2倍的良好水平。华润置地与华润集团的密切关联也将支持前者的融资渠道。华润集团持有华润置地59.55%的股权。 在环境、社会和公司治理 (ESG) 因素方面，华润置地Baa1的发行人评级考虑了公司：(1) 节制有度的财务管理，在业务扩张和财务杠杆之间取得平衡；(2) 受中国中央政府监督和监控华润集团持有公司大多数股权；(3) 该公司需根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求，披露重大关联方交易；(4)拥有多元化的董事会和6个特别委员会来监督公司的运营。 可引起评级上调或下调的因素 鉴于展望为负面，华润置地评级上调的可能性不大。若发生以下情况，则穆迪可能会将华润置地的展望调整为稳定：(1) 其实现稳定的合约销售，并维持审慎的财务管理；(2) 改善信用指标；(3) 保持顺畅的低成本融资渠道。 展望调整为稳定考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于5.5倍-6.0倍，债务/资本比率持续保持在40%左右。 另一方面，若发生以下情况，则穆迪可能会下调华润置地的评级：(1) 该公司业务未能恢复至穆迪此前预期的水平；(2) 流动性缓冲或融资渠道削弱，或(3) 信用指标进一步恶化。 可能引起评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率下降且持续低于5.0倍-5.5倍、调整后债务/资本比率升高且持续高于45%，或经常性收入/利息覆盖率下降且持续低于100%。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 华润置地有限公司 (华润置地) 于1996年成立，是国内领先的地产投资及开发企业。截至2022年底，该公司房地产开发土地储备总建筑面积为5,491万平方米。含高端购物中心、办公楼和酒店在内，截至2022年底华润置地在运的投资性房地产总建筑面积为997万平方米，另有此类土地储备987万平方米。该公司2022年全年收入为人民币2,070亿元。 华润置地于1996年在香港联交所上市，自2010年起成为恒生指数成份股。截至2022年底，华润集团持有华润置地59.55%股权，而前者是最终由中国国务院所有的一家综合企业集团。 来源：穆迪投资者服务公司