惠誉授予建业地产美元票据'BB-'的评级
Fitch Ratings-Hong Kong-13 January 2020: 本文章英文原文最初于2020年1月8日发布于： Fitch Rates Central China Real Estate's Proposed USD Notes 'BB-'
惠誉评级已授予建业地产股份有限公司（建业地产，BB-/稳定）所发行美元高级票据'BB-'的评级。该票据构成建业地产的直接、无条件、无抵押及非次级债务，因此，其评级与公司的高级无抵押评级一致。
建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商，提供多样化的住宅产品，其租赁地产和委托项目管理作为非地产开发业务保持增长，这些竞争优势为其评级提供了支撑。此外，建业地产的评级还基于，该公司的财务状况稳健，且其杠杆率（依据按比例合并合资公司报表后的净负债与调整后库存比率计算得出）已从2017年末的34%降至2018年末的31%。
关键评级驱动因素
河南业务强劲：建业地产计划未来一到三年内将其在河南省的市场份额从2018年的9%提升至10%-13%，而惠誉认为该公司的以往业绩能够支持该计划。建业地产过去27年的住宅物业开发业务几乎全部集中在河南省，其项目遍及省内18个地级市，并且享有良好的声誉。2018年建业地产房产项目的平均售价为每平方米7,284元人民币，低于同业每平方米11,000元人民币以上的平均售价，这反映了建业地产的产品覆盖全面，在较小城市也有项目布局。
销售额和市场份额有所增加：2018年建业地产的合同销售总额表现强劲，达537亿元人民币，较2017年增长76.5%，且在2019年上半年继续同比增长24%至396亿元人民币。这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。惠誉预计，2019年至2020年间建业地产的年合同销售额将增至610亿到680亿元人民币，而该公司在河南省的市场份额很可能在中期内升至10%以上。2018年该公司仍是河南省最大的房地产开发商。
建业地产将业务扩张至河南省内较小城镇的住宅物业开发项目管理，令其非房地产开发业务的EBITDA有所上升。截至2018年12月，建业地产在轻资产业务模式下经营着110个项目，其预计未来三到四年这些项目将产生35亿元人民币的营收。2018年该公司轻资产模式下的项目所产生的营收增长逾两倍至6.75亿元人民币，毛利率91%。
激进拿地推高杠杆率：2018年建业地产拿地的权益总楼面面积为1,350万平方米，拿地支出170亿元人民币。2018年该公司拿地支出与合同销售价值的比率达到0.28倍，与前几年0.2倍到0.3倍的水平相当。惠誉预计，激进拿地将推高该公司的杠杆率（依据按比例合并报表后的净负债与调整后库存的比率衡量），令其从2018年约31%的水平升至2019年至2020年间的33%以上。得益于合同销售额的增长，该公司2018年的杠杆率较2016年至2017年间的34%已有下降。
建业地产拥有3,470万平方米的较大规模权益土地储备，足以支持其未来五到六年的开发需求，因此该公司具有放缓拿地的灵活性。鉴于此，惠誉认为建业地产的杠杆率不会升至40%以上。
利润率趋稳：惠誉预计，2019年建业地产的EBITDA利润率（扣除销售成本的资本化利息）已超过20%（2018年为22%）。该公司在2015年上半年加速去库存，令其EBITDA利润率从2016年的17%降至2017年的16%。建业地产的销售、总务和管理支出更多地是与该公司的合同销售额对应，而与之对应的营收水平则低得多，因此该公司的营收低于合同销售额以致EBITDA利润率收窄。惠誉预计，建业地产的EBITDA利润率将在其开始确认之前的合同销售收入后上升。
评级推导摘要
2018年建业地产的合同销售额为537亿元人民币，与'BB-'评级同业的水平相当，但该公司的财务状况与这些同业相比一直较稳健。2018年禹洲地产股份有限公司（禹州地产，BB-/稳定）的合同销售额为560亿元人民币，合景泰富集团控股有限公司（合景泰富，BB-/稳定）为655亿元人民币。
2018年末建业地产的杠杆率（依据按比例合并报表后的净负债与调整后库存的比率衡量）为31%，远低于'B+'和'B'评级同业40%-60%的水平，与'BB-'评级同业20%-45%的水平相当。但是，2019年至2020年间建业地产的杠杆率可能保持在31%-33%的水平。
建业地产2018年的EBITDA利润率为22%，位于'BB-'评级同业的中部水平- 这些同业的EBITDA利润率为18%-25%。但惠誉预计，2019年至2020年间该公司的EBITDA利润率将升至24%-25%，因其合同销售平均售价较高项目的营收将开始得到确认且其利润率较高的租赁地产和委托项目管理业务的营收将增加。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年和2020年的合同销售总楼面面积分别增长13%和11%
- 2019年至2020年间合同销售平均售价每年最高增长1%
- 2019至2020年间EBITDA利润率（不含资本化利息）将达到24%-25%
- 2019年至2020年间拿地预算与合同销售总额的比率将达22%-24%（2018年为32%），以保持足以支持约五年合同销售的土地储备
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 杠杆率（依据按比例合并报表后的净负债与调整后库存的比率衡量）持续保持在30%或更低水平，且建业地产得以保持在河南省的市场领先地位
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 合同销售额持续下滑
- 杠杆率持续保持在40%或更高水平
- EBITDA利润率持续低于18%
流动性
流动性充裕：截至2019年6月，建业地产持有现金总计238亿元人民币（包括受限制的现金46亿元人民币），足以覆盖其一年内到期的70亿元人民币短期债务。
融资渠道多元化：截至2019年6月，建业地产的负债总计258亿元人民币（包括银行贷款、其他贷款、高级票据及企业债券），持有尚未使用的银行授信额度241亿元人民币。建业地产是香港联交所上市企业，在2018年上半年通过定向增发筹资约8亿元人民币。
融资成本稳定：2018年建业地产的平均融资成本率为7.0%，略高于2016年至2017年间6.8%-6.9%的水平。
环境、社会与公司治理（ESG）方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级