穆迪评级将万科集团的评级下调至B1/B2；展望负面（完整评级公告）

香港，2024年8月13日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪评级 (穆迪) 已下调万科企业股份有限公司 (万科集团) 及其全资子公司万科地产 (香港) 有限公司 (万科地产香港) 的以下评级： 1.万科集团的公司家族评级从Ba3下调至B1； 2.万科地产香港中期票据计划的有支持高级无抵押债务评级从 (P)B1下调至 (P)B2； 3.万科地产香港所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从B1下调至B2。 上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 同时，上述实体的展望仍为负面。 穆迪评级高级副总裁曾启贤表示：“评级下调和负面展望反映了我们预计由于合约销售疲软及利润率持续承压，未来6-12个月万科集团的信用指标将削弱至与此前评级不再相称的水平。” “尽管万科集团因再融资需求较大而面临财务风险，但其展现出的从境内银行获得长期有抵押融资的能力在一定程度上缓解了上述风险。” 曾启贤补充道。 评级理据 尽管政府推出了多项支持性举措，但中国房地产行业复苏缓慢，我们预计未来12-18个月万科集团的合约销售额下滑速度将快于我们此前预期。 具体而言，我们目前预计2024年万科集团的合约销售额将从2023年的 人民币3,760亿元下降30%左右，而我们之前预计降幅约为25%。2024年前7个月，万科集团的合约销售额同比下降约35%至人民币1,470亿元。 我们还预计2025年万科集团的合约销售额同比将再下降20%，因为该公司为保持流动性而对新项目投资进行控制可能会进一步拉低其未来的合约销售额。 此外，为了在经济下行周期中提振销售，公司可能不得不对某些项目提供折扣优惠，而这将令其利润率承压。 因此，万科集团的信用指标将转弱，未来1-2年内EBIT/利息比率将从2023年的4.3倍降至2.2倍左右。同期该公司的调整后债务/EBITDA比率将从4.6倍升至7.5倍左右。上述预测信用指标将令该公司处于单B档评级水平。 该公司的债务削减计划可能会部分缓和其主要信用指标的转弱，但在没有处置资产的情况下，其债务削减规模预计不大，而且在目前的房地产市场下行周期中，资产处置的实施将面临较大的不确定性。 鉴于万科集团成功获得新的银行贷款 (大部分为有抵押贷款) 用于满足运营和再融资需求，该公司的再融资风险已有所下降。上半年公司已全额偿付人民币105亿元左右的到期境外债券和人民币50亿元左右的到期境内债券。 不过，未来12-18个月该公司仍将有相当大的再融资需求，并且必须保持稳定的境内银行贷款渠道，以将其流动性缓冲保持在充足的水平。 我们认为，在公司大股东深圳市地铁集团有限公司与深圳市政府的密切联系的支持下，万科集团有望继续获得有抵押银行贷款。但万科集团越来越依赖项目层面的抵押借贷，这虽有助于为其无抵押债务再融资提供必要的流动性，但也将降低其财务灵活性。 该公司积极处置资产也可为其提供替代流动性，但折价处置将导致经济损失且有损公司的股本基础。万科集团发布盈利预警称2024年可能净亏损人民币70-90亿元即反映了这一点。 不过，我们评估万科集团的流动性仍将充足。截至2024年3月31日，该公司持有无限制用途现金人民币810亿元，外加预期运营现金流以及2024年第二季度新筹集的资金，将足以覆盖其未来12-18个月的承诺地价款和再融资需求。 万科地产香港票据和中期票据计划的高级无抵押债务评级包含该公司的个体信用实力以及母公司支持带来的两个子级提升，反映我们预计必要时万科集团将向万科地产香港提供财务支持。 环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，万科集团的公司家族评级考虑了其财务状况削弱，以及在严峻的市场环境下公司保持稳定的无抵押融资渠道和强大的流动性缓冲的能力受到制约。 可引起评级上调或下调的因素 由于展望为负面，万科集团的评级上调的可能性不大。 但是，如果万科集团能够改善其合约销售额和财务指标、恢复无抵押融资渠道并保持充足稳定的流动性缓冲，则我们可能将其展望恢复为稳定。 表明评级展望稳定的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于2.5倍，以及债务/EBITDA比率持续低于7.0倍。 如果万科集团的合约销售、信用指标或流动性缓冲恶化，则我们可能会进一步下调其评级。若公司融资渠道恢复的可能性不大，或大幅增加抵押融资的使用，进而导致其财务灵活性和流动性受限，则其评级也将承压。 评级下调考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，或调整后债务/EBITDA比率持续高于8.0倍。任何流动性恶化的迹象，如受限制用途现金大幅增加或无限制用途现金/短期债务比率降至1.0倍-1.25倍以下，也可能引发评级下调。 若万科集团向万科地产香港提供支持的意愿或能力减弱，或万科集团高级无抵押债务债权人的从属风险增大，则万科地产香港的高级无抵押债务评级也有可能下调。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》(Homebuilding And Property Development)。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年于香港联交所上市。深圳地铁由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有，是万科集团的最大股东，截至2023年底持有万科集团27.18%的股份。 来源：穆迪