穆迪下调绿景中国地产的公司家族评级至B3；展望稳定

香港、2018年11月26日 - 穆迪投资者服务公司将绿景（中国）地产投资有限公司（绿景中国地产）的公司家族评级从B2下调至B3，并将由绿景中国地产提供担保、其全资子公司碧玺国际有限公司所发行的有支持高级无抵押票据评级从B3下调至Caa1。 上述所有评级的展望从负面调整为稳定。 评级理据 穆迪助理副总裁杨昱颖表示：“评级下调反映了我们关于该公司未来12-18个月不大可能扭转流动性趋弱状况的评估，在国内信贷紧缩的环境下这会提高公司的财务风险。” 截至2018年6月，绿景中国地产的现金余额为人民币54亿元（包括29亿元未限制用途现金和25亿元受限制用途现金）不足以偿付人民币46亿元的短期债务和2019年8月开始可回售的人民币26亿元境内债券。 穆迪还预计，该公司通过合约销售和租赁获得的约人民币65-70亿元现金将不足以支付其未来12-15个月的支出，包括人民币55-60亿元左右的地价款和建设成本、人民币10亿元的销售费用及人民币30亿元的项目利息和税费。 此外，绿景中国地产的现金流依赖于红树湾壹号项目的合约销售能否成功，这使其易受深圳市场监管变动风险的冲击。 国内信贷市场的紧张环境以及境外债券市场的避险情绪可能使得该公司难以在短期内获得新的借款。 绿景中国地产B3的公司家族评级反映了其在城市改造项目上的稳固记录、较高的利润率以及位于一线城市深圳的核心项目。 B3评级还考虑了该公司投资物业的所有权，这为其提供了稳定的现金流入。 穆迪预计，随着佐阾购物中心（国际花城和虹湾）的开业，绿景中国地产的租赁收益将从截至2018年6月30日的12个月的人民币5.34亿元增至2019-2020年的人民币6-6.5亿元。 该公司未来12-18个月的经常性收入/利息覆盖率可能维持在0.35-0.37倍，而截至2018年6月底的12个月该比率为0.47倍。 此外，绿景中国地产在内地和香港的投资物业为其提供了遭遇财务困境时的替代流动性来源，届时公司可以出售这些物业来满足偿债需求。 但是，B3的公司家族评级受到其疲弱的流动性、较高的债务杠杆和较小的经营规模制约。 穆迪预计，绿景中国地产未来12-18个月以调整后债务/账面资本衡量的债务杠杆率仍将位于60%-65%的高位。截至2018年6月底的12个月，该比率为60%。该公司在未来12-18个月需要满足其资本支出需求，因此杠杆率下降的可能性不大。 由于存在结构性从属风险，绿景中国地产所担保债券Caa1的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。这一风险反映了穆迪预计大部分债权将在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重要因素，因而将降低控股公司层面债权的预期回收率。 稳定展望反映出穆迪预计绿景中国地产将把合约销售额维持在目标水平以满足流动性需求，并且未来12个月若出现再融资困难将通过出售资产来偿债。 如果绿景中国地产发生以下情况，其评级可能有上调空间：（1）公司改善流动性状况并实现合约销售额的持续增长，EBIT/利息覆盖率持续升至2.0-2.5倍以上；（2）公司有能够从境内外市场获得定期融资的记录。 另一方面，如果由于以下原因导致绿景中国地产的流动性状况进一步恶化，其评级可能会被下调：（1）合约销售额大幅下滑；或（2）难以对未来6-12个月到期的债务进行再融资。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》（Homebuilding And Property Development）。 绿景（中国）地产投资有限公司2015年11月在香港联交所上市。截至2018年6月底，该公司的权益土地储备面积约为400万平方米，分布于深圳、香港、珠海、苏州和化州。 来源：穆迪