标普：因房地产开发利润率下降，新鸿基地产展望调整为“负面”；“A+”评级获确认

由于香港房价下跌，新鸿基地产有限公司 (Sun Hung Kai Properties Limited，“新鸿基地产”) 的调整后 EBITDA 利润率可能会下降。因此，这家总部位于香港的公司的债务与 EBITDA 比率可能会暂时高于我们 3.5 倍的下行触发阈值。 我们预计该公司将利用其可观的房地产开发和租金收入来减少债务，并将杠杆率恢复到与评级相称的水平。 2024 年 10 月 8 日，标普全球评级将新鸿基地产的评级展望从稳定调整为负面。同时，我们确认新鸿基地产的“A+”长期发行人信用评级和该公司担保的高级无抵押票据的“A+”发行评级。 负面评级展望反映了我们对新鸿基地产利润率和杠杆率在未来 12-24 个月内仍将紧张的预期。不过，我们预计该公司将缓和土地收购并减少债务，从而使债务与 EBITDA 比率在此期间降至 3.5 倍或以下。 香港（标普全球评级）2024 年 10 月 8 日——标普全球评级今天采取了上述评级行动。 香港房价下滑正拖累新鸿基地产调整后的EBITDA利润率。该公司香港房地产开发业务的并表运营利润率从2023财年的35.5%降至2024财年(截至2024年6月30日)的26.3%。调整后的EBITDA利润率也随之下降，从2023财年的48.7%降至2024财年的45.7%。利润率下降主要是由于香港房价下滑。新鸿基地产在香港的房地产开发收入占其2024财年并表总收入的近35%。 2024年1月至9月中旬，香港房价下滑了约7%，与标普对年内下滑5%-10%的预期一致。标普估计2025-2027财年，新鸿基地产调整后的EBITDA利润率将为41%-44%，因为在一手住宅物业供应增加的情况下，香港房价可能会保持疲软。 在利润率紧缩的情况下，新鸿基地产的杠杆率超过了标普的负面评级行动触发阈值。该公司的债务与EBITDA之比从2023财年的3.4倍恶化至2024财年的约3.6倍。相比之下，标普的下调触发阈值为3.5倍。该峰值是由于在利润率下降的情况下，调整后EBITDA下降了5.8%，尽管调整后的债务基本持平。 标普估计2025- 2027财年期间，新鸿基地产的杠杆率将放缓至3.3倍-3.5倍。这是因为该公司可以利用其从房地产销售和租金收入中获得的大量现金收益来减少债务。截至2024年6月30日，新鸿基地产将于2025年6月前获得超过280亿港元的销售收益。2025-2027财年，标普预计该公司每年将产生280亿至300亿港元的可归属合同销售额。 尽管香港写字楼和零售租赁市场整体疲软，但在2025-2027财年期间，新鸿基地产也可能实现每年200亿至210亿港元的稳定租金收入。该公司将于期内竣工的新投资物业将产生额外的租金收入。由于该公司出色的市场地位，新鸿基地产在香港写字楼和零售物业的表现可能会优于同业。 标普认为，新鸿基地产已经采取措施削减债务。截至2024年6月30日，该公司的总债务从截至2023年12月31日的约1360亿港元降至1270亿港元。标普估计，在2025-2027财年期间，新鸿基地产的调整后债务每年将减少40亿至80亿港元。 标普认为，新鸿基地产在拿地方面将持谨慎态度。标普预计该公司在2025-2027财年期间内每年将花费60亿至70亿港元用于拿地，占其年度可归属合同销售额的20%-24%。标普相信，新鸿基地产拥有削减土地支出的灵活性，因为其在香港的住宅土地储备可能足以满足五年以上的开发。此外，标普预计新鸿基地产的资本支出将会下降。这是由于其主要新投资物业(例如上海ITC项目(Shanghai Three ITC)和南京 IFC商场))的竣工，以及与住宅物业开发相关的建筑支出下降。 标普可能下调其评级，如果：(1)香港地产业显著恶化，新鸿基地产的销售大幅低于标普的预期，包括债务/EBITDA比率持续超过3.5倍，债务/(债务加股本)比率接近25%，且无改善迹象。 如果新鸿基地产的房地产开发销售额和利润率未显著低于标普的预期，标普可能会将展望调整为稳定。与此同时，该公司应控制其债务水平，使其杠杆率维持在3.5倍或以下。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Sun Hung Kai Properties Outlook Revised To Negative On Weakening Property Development Margins; 'A+' Ratings Affirmed (Oct. 8, 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。