标普：停供风波将导致中国房地产销售下降三分之一

香港，2022年7月27日—标普全球评级7月26日表示，中国近期发生业主拒还房贷事件，表明购房者信心在下降。标普全球评级目前预计，今年全国房地产销售将下滑28%-33%，降幅几乎是我们前次预测的两倍，因人们对开发商的预售期房能否完工失去信心。这可能进一步挤压出险开发商的流动性，造成更多违约。 停供针对的是开发商对房屋预售的依赖。开发商通常要求购房者在住宅完工前支付购房款或贷款买房，及开始月供。此类预售资金在开发商的流入现金中占很大比重。 多地数百个住宅项目的购房者拒绝偿还房贷，认为部分出险开发商没有能力建成预售住宅。我们认为停供事件可能很容易席卷及其它开发商。 房地产直接和间接相关产业占中国GDP的25%左右，如开发商在建设中涉及的供应商，以及银行。我们的自底向上分析显示，近期的“烂尾楼”停供风波可能致使全国各家银行的涉险房贷累计达近一万亿元人民币（参见2022年7月26日发布的《中国停供潮波及近万亿元银行贷款》China's Mortgage Strike Puts Almost RMB1 Trillion In Bank Loans At Risk）。 “我们仍然预计房地产销售将出现L型复苏，2022年的全国商品房销售额在12万亿-13万亿元人民币触底，复苏可能要推迟到明年初，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示。 这必将影响开发商的流动性。在满足监管要求的前提下，预售资金往往可灵活用于偿债。当其它多数再融资渠道关闭时，这可作为最后的融资手段。 监管机构已放宽了多项措施，3月16日释放信号表明政策紧收已见底。不过，由于恒大等部分出险开发商已耗尽建房资金，房地产行业眼下正疲于应对购房者信心减退的局面。大家质疑开发商是否有能力保交楼防止项目烂尾。此外，购房者自身的财务状况也存在不确定性，因为经济疲软意味着一部分人可能要面临失业或者降薪。 这会进一步限制开发商的流动性，打击投资者和银行向地产公司发放贷款的信心。供应商和服务企业也会因质疑开发商对后续付款的承诺，而不太乐于向出险开发商提供支持。 我们认为，购房者对于房地产能否继续升值也在失去信心，今年房价料将下跌6%-7%。我们假设降价多发生在上半年，房价将自此企稳。 尽管开发商期望能够售出更多房屋，但他们也明白进一步降价会打击本已疲弱的购房者信心。而地方政府出台的“限跌令”将有助防止房价大幅下跌。 房地产危机恐将席卷至高评级开发商 我们预计，此次房贷停供潮恐预示着评级较高的房企也将发生流动性危机。截至目前，主要压力均集中在“B”档评级房企中。但眼下我们预计，此次危机有更高可能性席卷至目前基本保存了流动性和融资渠道的较高评级开发商之中。 “许多公司已经丧失了银行贷款及在境内外资本市场举债的渠道。在满足监管要求的前提下，预售款是众多开发商的最后融资渠道，或最终偿债来源。若眼下因购房者拒绝购买资质较弱的房企开发的项目，或银行拒绝放贷，导致房企丧失预售款来源，那么这些企业就可能迅速陷入危机，”标普全球评级信用分析师卢文正表示。 中国对房屋预售款的规定旨在将资金限制在项目层面，以保证整个房屋建设周期中均有建设资金保障。但是，开发商总会找到漏洞挪用项目资金以购置土地或偿还债务。该现象在低线城市中尤为突出，因为这些地方对于监管账户的规定较松，从而使房企有更大空间利用预售款提振流动性。若开发商丧失这一销售资金渠道，其流动性风险就将上升。 我们预计，可能发生合约销售疲弱冲击房企现金流，从而引发更多违约事件的恶性循环。这可能导致更多开发商被阻隔在资本市场门外，并将使购房者远离那些由财务状况困难的开发商所打造的楼盘。 同理，还可能出现择优而栖情况。我们认为，评级较高的国有开发商，或那些有能力参与境内资本市场融资的民营开发商将有更大能力开展房屋预售。购房者或将继续通过合约方式购买资质较强开发商的楼盘，因为他们预计这类开发商不会出现资金枯竭，并能保交楼。 此次房贷停供事件标志着中国房地产市场下行周期出现严重恶化局面。该事件非常明确且具体地反映出购房者对国内部分大型开发商的信心丧失。尽管我们预计监管机构将迅速行动解决这一问题，但通过喊话的方式或难以重建市场信心。这也将使开发商在下行周期的下一阶段面临更加艰难且危险的处境。 相关研究 - 中国违约开发商的置换和展期：以时间换空间或将难以持续，2022年7月17日 - 中国多城推出“房票”计划，但2015年不会重演，2022年7月6日 - 中国释放信号，对部分民营开发商予以政策扶持，2022年6月1日 - 中国楼市回稳将滞后于政策放松，2022年4月7日 - 审计师辞任凸显中国房企治理风险，2022年2月16日 - 预售款托管政策或放松，开发商求生存，2022年1月20日 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级