联合国际授予易居（中国）企业控股有限公司‘BB+’国际长期发行人评级和拟发行的美元票据评级；发行人评级展望稳定

香港，2019年10月8日—联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予易居（中国）企业控股有限公司（“易居”）‘BB+’的国际长期发行人评级，展望稳定。 同时，联合国际授予由易居拟发行的高级无抵押美元票据‘BB+’国际长期发行债务评级。 易居预计将该票据募集的资金用于偿还其现有债务和一般公司用途。 关键评级驱动因素 易居拟发行的美元票据的评级与易居的国际长期发行人评级‘BB+’一致，因该债权构成了易居的高级无抵押债务。易居对该票据的偿付义务与易居所有其他已发行及未来发行的无抵押非次级债务地位相同。 易居的发行人评级反映了易居强大的房地产代理服务渠道，与作为战略股东的中国顶级房地产开发商的紧密联系以及相对较低的财务杠杆。易居的发行人评级受制于其在零散的房地产代理市场有限的市场份额以及较长的现金循环周期。 展望稳定反映了我们预期易居将在房地产代理收入上维持一个稳定的增长，同时伴随其平台的全面使用和将新的销售渠道纳入其经纪网络，易居在经纪网络服务业务上将实现快速增长。我们还预计易居的业务扩张可能会在未来12到24个月内产生更多债务，其较低财务杠杆率将会上升，但仍会处于较低水平。 与中国领先的房地产开发商的合作伙伴关系带来强大的渠道：易居已与许多中国领先的房地产开发商建立了伙伴关系，以在一手市场提供房地产代理服务。易居的业务覆盖范围已经扩大到204个城市，已签约和未售出储备项目的面积达到2.828亿平方米，这使其在2019年6月底跻身行业领先的企业之列。 房地产经纪网络服务的潜在强劲增长：自2016年以来，易居以“房友”品牌推出了其房地产经纪网络服务，并整合了中国的中小型房地产经纪公司。易居利用其网络寻找买家，并为附属经纪公司提供信息，帮助他们促成房地产交易。易居公布其2019年上半年该业务的收入为人民币13.1亿元（占总收入的30.3%），较去年同期增长681%。 较低但不断增加的财务杠杆：作为一家轻资产公司，易居在2019年之前没有任何大笔资本支出。它主要通过借入短期债务来满足其营运资金需求。因此，按债务/EBITDA比率计算，其财务杠杆在2016年至2018年期间低于1.0倍。然而，随着易居扩张其经纪网络服务和房地产代理服务，从而导致更多的资本投资和新的借款，我们预计在未来12到24个月内其财务杠杆将上升。 较长的现金循环周期使流动性承压：易居的现金转换周期较长，这是由于应收帐款周转天数长而应付帐款周转短。易居通常为房地产开发商提供2至3个月的佣金支付宽限期。同时，易居通常会先付给其附属经纪公司佣金份额（在从房地产开发商全额收取佣金之前）。较长的应收帐款周转天数和较短的应付帐款周转天数侵蚀了易居的经营活动现金流。此外，根据与部分房地产开发商的协议，易居必须向他们缴纳诚意金，以换取开展房地产代理服务。在易居履行了协议规定的义务后，可收回这些诚意金。在2018年，此类诚意金导致了易居17.22亿元人民币的现金流出，这增加了其短期经营活动现金流的压力。随着易居房地产经纪网络服务业务的增长，我们预计其经营活动现金流在接下来的12-24个月内将继续承压。 评级敏感性因素 对于易居的任何评级行动可能引发对于本期美元票据的类似评级行动。 若发生以下情况，我们将考虑下调易居的信用评级：（1）若易居以EBITDA利润率衡量的经营状况恶化，低于15%；（2）以债务/EBITDA比率衡量的财务杠杆水平高于4倍。 若发生以下情况，我们将考虑上调易居的信用评级：（1）若易居的运营效率显著改善，能够维持可持续的正经营活动现金流；（2）若易居的市场份额增加，使以EBITDA利润率衡量的盈利能力高于35%。 评级方法 本次对易居评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人/发行评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于2019年10月8日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global has assigned ‘BB+’ global scale Long-term Issuer and Issuance Credit Rating to E-House (China) Enterprise Holdings Limited and its proposed USD notes; the Issuer Rating’s Outlook is Stable） 来源：联合评级国际