联合国际授予德信中国控股有限公司‘BB-’的国际长期发行人评级和其美元票据的国际长期发行债务评级；发行人评级展望稳定

香港，2021年1月4日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予德信中国控股有限公司（2019.HK）（“德信中国”或“公司”）‘BB-’的国际长期发行人评级，评级展望稳定。 联合国际同时授予由德信中国控股有限公司发行的高级无抵押美元票据“BB-”的国际长期发行债务评级。 德信中国预计将该票据募集资金用于偿还其现有债务。 关键评级驱动因素 本次发行的高级无抵押美元票据的评级与德信中国的国际长期发行人评级‘BB-’一致，因该票据构成了德信中国的高级、无抵押债务。德信中国对该美元票据的偿付义务与德信中国所有其他已发行及未来发行的无抵押、非次级债务地位相同。 该发行人评级反映了我们对德信中国的评估，包含其区域市场地位、攀升中的经营规模和充足的盈利能力。评级也考量了德信中国从总部所在地的浙江省向其他新地区发展的能力。评级受限因素包含该公司中等偏高的财务杠杆、项目集中度较高、以及有限的融资渠道。 展望稳定反映了我们预计德信中国将保持平稳的财务状况以及谨慎的增长速度，并鉴于其可观的合约销售回款将在一定程度上提供扩张所需之资金。同时，我们预计该公司在未来中期将逐渐降低对短期融资和信托贷款的依赖。 可观的合约销售回款提供区域扩张所需资金：德信中国的管理层希望通过集中平台来融资、购地、采购等，深化城市覆盖率并向新地区扩张，进一步扩大规模。尽管德信中国在全国的合约销售排名并不高，但在杭州和温州的客户满意度调查中排名很高，巩固了其在当地的品牌地位。德信中国利用其项目开发所获得的现金回款，为长三角城市、成渝经济圈以及其他在广东省增长潜力更高的城市提供部分开发资金。德信中国采用高周转率战略，同时注重于面积较小的项目（可销售建筑面积在10万-15万平方米之间），实现高销售以及现金回收率，以维持充足的现金流，为其增长提供资金。 集中但优质的项目以及充足的土地储备提供财务灵活性：德信中国在长三角拥有20多年的房地产开发经验。截至2020年6月底，德信中国的总土地储备和权益土地储备分别为1,571万平方米和630万平方米。公司大部分的土地储备位于杭州和温州，分别占到31.7%和19%。浙江省的土地储备总量约占其总土地储备约70%。公司2020年上半年的合约销售均价为人民币21,160元/平方米，这验证了其项目的优质性。同期，其平均购地成本为人民币7,503/平方米。我们认为，鉴于德信中国已建立的区域市场优势和优质的土地储备，以及在杭州和浙江省强大的潜在需求，可以部分弥补公司项目集中度较高的缺陷。此外，鉴于德信中国拥有充足的土地储备，短期内，德信中国补充土地的压力不大，这给予公司更大的财务灵活性。 对短债和非标融资的依赖使公司增添再融资和监管风险：公司的经营活动依赖于短期贷款、信托贷款以及来自合营伙伴的资金，这也增添了再融资以及监管的风险。截至2020年6月底，短期贷款(不包括信托资管及其他贷款)占公司总债务约23%，而信托资管及其他贷款(包括短期和长期贷款)占总债务约19%。此外，公司主要依靠在岸银行贷款融资，在岸债务资本市场的渠道有限。同时，公司未偿还的海外债券仅占约16%。公司计划逐步用债务资本工具替代短期贷款和信托贷款。我们预计，公司将在在岸和离岸债务资本市场获得更多认可，以实现其融资渠道多元化。 中等偏高且持续增长的财务杠杆限制评级：德信中国的信用评级受限于其中等偏高的财务杠杆,其总债务占总资本比率处于中等偏高水平（2018年底：62.5%；2019年底：61.75%；2020年6月底：64.48%）。由于公司计划依靠债务融资扩张来扩大其业务规模，我们预计其中等偏高的财务杠杆在未来12-18个月将持续小幅度增加。 此外，德信中国高于3倍的利息覆盖倍数，主要是由于过去2个年度年毛利率高达30%以上，且债务水平不高。然而，由于公司面临利润压缩、债务水平上升以及短期融资的减少，我们预计未来12-18个月，其利息覆盖倍数可能会下降至3倍以下。 土地成本上升进一步压缩盈利能力：我们预计德信中国的毛利率将在2020年以及2021-2022年适度下降至25%左右（2018年：38%；2019年：32.2%；2020年上半年：25.7%），这主要是考虑到公司目前主要依赖公开拍卖获得土地而导致土地成本不断上升，进一步压缩其盈利能力。尽管如此，德信中国通过集中融资、采购、产品标准化和预期的购地多元化来控制整体成本，在一定程度上将缓解其盈利压力。 流动性仍然紧张：截至2020年6月底，德信中国拥有现金和流动投资总额为人民币132.9亿元(包括受限制现金10.91亿元)，未来12个月到期的债务总额约为人民币92.29亿元(包括合营联营公司带息的往来款)。截至2020年6月底，德信中国的银行信贷总额为人民币170.4亿元，其中未使用的为人民币20.673亿元。该公司在2020年6月底已签约但未支付的承诺约人民币67亿元。我们认为，鉴于公司强劲的合约销售和现金收款,在一定程度上将缓解其紧张的流动性。 合资公司的占比高：德信中国通过合资公司参与的形式来进行扩张。这样的方法有助德信中国获得市场份额和控制整体土地购买的成本。但同时增加了德信中国的执行风险和减低了财务透明度。然而，德信中国拥有超过20年的运营历史，并控制和操盘超过90％的在建项目，这在很大程度上有助于减轻执行风险。 评级敏感性因素 对于德信中国的任何评级行动可能引发对于本期美元票据的类似评级行动。 若发生以下情况，我们将考虑下调德信中国的信用评级：其激进的补充其土地储备导致其财务杠杆持续增加，使得以债务/资本衡量的财务杠杆水平超过70%，或者其EBITDA利息覆盖倍数持续低于2倍，和/或其经营活动恶化，包括合约销售金额和/或营业收入大幅下滑或流动性发生弱化。 若发生以下情况，我们将考虑上调德信中国的信用评级:(1)大幅提高经营规模，并(2)维持其以债务/资本化衡量的财务杠杆水平持续低于60%或EBITDA利息覆盖率持续在4倍以上。 评级方法 本次对德信中国评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于 2021年 1月4日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global has assigned ‘BB-’ global scale Long-term Issuer and Issuance Credit Rating to Dexin China Holdings Company Limited and its USD notes; Issuer Rating Outlook is Stable） 来源：联合国际