惠誉：新鸿基地产审慎的财务政策支持其评级

惠誉评级 - 香港 - 2023年9月13日： 惠誉评级表示，新鸿基地产发展有限公司（Sun Hung Kai Properties Limited，新鸿基地产，A/稳定）的评级缓冲空间有所下降，但审慎的财务政策（包括潜在的股息削减）有助于支撑其评级。由于利息成本上升，截至2023年6月财政年度（2023财年）投资性房地产 (IP) EBITDA总利息覆盖率从2022财年的5.1倍降至2023财年的3.3倍，符合惠誉预期。 惠誉预计，新鸿基地产的覆盖率将进一步下降至3.0倍左右，并在2024财年触底，然后在2025财年恢复至3.5倍（惠誉的负面评级行动触发阈值），因为惠誉预计美国利率将于2023年12月见顶。新鸿基地产的债务结构基本保持稳定，约58%的债务为非人民币计价且采用浮动利率，这将推高2024财年的利息成本。 2025财年的预期改善也是基于惠誉对2023-25财年租金EBITDA实现“中个位数”百分比增长的假设。惠誉预计租金EBITDA增长将由零售领域租金收入的温和增长以及上海和南京新IP的贡献推动。 新鸿基地产的2023财年总租金收入同比下降2%，原因是香港租金收入的小幅增长被内地物业租金收入下降所抵消，后者受到新冠疫情防控措施、租金优惠和货币贬值的影响。然而，2023财年下半年（2HFY23）内地租金收入较1HFY23增长9%，表明复苏已步入正轨。香港租赁投资组合保持健康稳定的整体平均入住率93%。 新鸿基地产的杠杆率（净债务/IP）从2022年12月末的28.6%降至2023年6月末的27.2%，原因是该公司利用香港房地产销售的现金收益减少债务。惠誉预计杠杆率将会企稳，原因是，鉴于香港住宅市场的疲软情绪新鸿基地产将维持审慎的土储策略。新鸿基地产的信用指标不受房地产开发利润确认波动的影响，因为该因素不包括在惠誉IP EBITDA利息覆盖率的指标中。 该公司还表示，预计2024财年以后的股息支付率将降低至40% - 50%（2023财年为60%）。惠誉认为，这可能会保护新鸿基地产的评级缓冲空间，以应对租金收入恢复速度较慢、或加息周期长于惠誉预期的潜在风险。 新鸿基地产的财务状况亦得到非地产业务富于韧性的财务贡献的支撑，这些业务包括数据中心、交通、基建及物流等。惠誉在 IP EBITDA 指标的计算中排除了非房地产业务。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Sun Hung Kai Properties’ Prudent Financial Policies Support Ratings (Wed 13 Sep, 2023) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。