穆迪下调平安不动产和平安不动产资本的评级；展望负面（完整评级公告）
香港，2023年10月11日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。
穆迪投资者服务公司于今日下调了平安不动产有限公司 (平安不动产) 及其子公司的评级，采取了下列评级行动：
1. 撤销平安不动产的Baa2发行人评级并授予Ba1的公司家族评级
2. 撤销平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 的Baa3发行人评级并授予Ba2的公司家族评级
3. 将平安不动产资本10亿美元的中期票据计划的暂行(P)有支持高级无抵押债务评级从(P)Baa3下调至(P)Ba2
4. 将平安不动产资本根据中期票据计划发行的票据的有支持高级无抵押债务评级从Baa3下调至Ba2
5. 将由平安不动产资本担保、由富庆投资管理有限公司 (富庆投资) 和Fuxiang Investment Management Limited发行的20亿美元中期票据计划的暂行(P)有支持高级无抵押债务评级从(P)Baa3下调至(P)Ba2
6. 将由平安不动产资本担保、由富庆投资根据中期票据计划发行票据的有支持高级无抵押债务评级从 Baa3下调至Ba2
上述实体的评级展望均为负面。在此之前，上述评级被列入下调观察名单。
上述中期票据计划以及根据该计划发行的票据将由平安不动产的维好协议以及流动性支持承诺提供支持。
穆迪高级副总裁曾启贤表示：“评级下调反映了我们的观点，即平安不动产信用指标不断削弱，加上其在充满挑战的运营和资金环境下的融资渠道削弱，将不再支持投资评级级别的水平。”
“目前评级展望负面，这反映了在市场前景不明朗的情况下，平安不动产改善其经营业绩以及调整业务模式以保持其对母公司中国平安保险 (集团) 股份有限公司 (平安集团) 的战略和经济价值的能力存在不确定性。”平安不动产的主分析师曾启贤补充称。
评级理据
平安不动产Ba1的公司家族评级反映了其个体信用质量，以及平安集团支持带来的3个子级上调，这是基于穆迪认为必要时母公司平安集团将向公司提供财务支持的预期。
穆迪预计，受中国住宅房地产市场长期低迷和中国经济增长放缓的影响，未来12-18个月内平安不动产资本的个体信用质量将显著削弱。如果宏观环境相关挑战导致平安不动产遗留的住宅项目遭受财务困难，也可能导致其减值损失和或有负债增加。
与此同时，平安不动产将业务重点转向投资性房地产项目，这将延长其投资期限和现金回款周期，进而削弱其现金流生成能力。
因此，穆迪预计平安不动产未来12-18个月的 (运营资金+利息)/利息比率将从2021年的3.5倍和2022年的2.8倍降至2.0-2.5倍。
此外，平安不动产的流动性较弱，需要依靠筹集新资金或母公司集团的支持来满足其未来12-18个月的再融资需求，包括由平安不动产资本发行、将于2024年7月到期的3亿美元境外债券。公司在债务资本市场的融资渠道受限，体现为其债券近期在二级市场的价格下滑，且对短期银行资金较为依赖，这些情况将制约其财务灵活性并进一步削弱其流动性。
平安不动产的公司家族评级还考虑了必要时平安集团向其提供财务支持的可能性。该支持假设考虑了平安不动产与其母公司之间的密切联系，体现在集团对该公司的管理控制以及平安不动产作为集团唯一的房地产投资和资产管理平台的作用。
尽管如此，房地产市场疲软可能会降低平安不动产对平安集团的经济和战略价值。当前严峻的融资环境也可能给平安集团在必要时向平安不动产提供及时支持的能力带来不确定性。
穆迪还下调了平安不动产资本及其子公司的评级，并将展望调整为负面，原因是平安不动产资本的个体信用质量较差，且平安不动产提供支持的能力下降。
平安不动产资本的个体信用质量反映了其较小的业务规模和较高的债务杠杆。这些因素的影响因平安不动产资本与平安不动产之间的密切关系带来的优势而有所缓解，其中包括后者提供的有力运营支持和顺畅的银行融资渠道。
平安不动产资本的评级包含了平安不动产支持带来的3个子级的提升，反映了前者作为后者的全资子公司的地位和唯一境外投融资平台的战略重要性。该支持假定也考虑了平安不动产资本与其母公司高度一体化，体现在平安不动产对该公司的管理控制及向其提供财务支持的记录。
公司的环境、社会和治理 (ESG)因素方面，穆迪考虑了平安不动产和平安不动产资本的股权集中于平安集团、其所投资的不动产项目透明度较低，以及关联交易水平较高的情况。两家公司与平安集团的密切联系一定程度上缓和了相关风险，原因是平安集团健全的企业治理结构有利于管控治理风险。
可引起评级上调或下调的因素
鉴于展望为负面，平安不动产评级上调的可能性不大。
但如果发生下列情况，穆迪可能会将平安不动产的展望调整至稳定：(1) 平安不动产的个体信用质量改善，这体现为公司在充满挑战的经营环境中成功实现业务模式转型的同时，在现金流稳定性、流动性和债务资本市场融资渠道方面均有所改善；(2) 其房地产开发项目的相关风险敞口显著下降；(3) 获得母公司支持的可能性仍然很大。
平安不动产个体信用质量改善的迹象包括其按市值测算的杠杆率 (市值杠杆率：净债务/资产组合测算市值) 持续处于40%左右，(运营资金+利息)/利息比率持续高于2.5-3.0倍的水平，现金流/短期债务比率持续高于1.0-1.5倍。
如果出现以下情况，穆迪可能会下调平安不动产的评级：(1) 母集团提供支持的可能性降低；(2) 平安集团大幅减持平安不动产股份，或 (3) 平安不动产的个体信用质量下滑，表现为投资组合质量或其投资项目的现金流削弱，以及流动性和融资渠道恶化。
表明平安不动产个体信用质量削弱的指标包括其按市值测算的杠杆率持续高于45%以及(运营资金+利息)/利息比率持续低于2.0-2.25倍，或其现金流/短期债务比率持续低于1.0倍。
鉴于其评级展望为负面，平安不动产资本的评级获上调可能性不大。
但如果穆迪将平安不动产的展望调整至稳定的同时平安不动产资本的个体信用质量未出现恶化迹象，穆迪可能会将其展望调整至稳定。
如果发生下列情况，穆迪可能会下调平安不动产资本的评级：平安不动产的评级下调，或其对平安不动产资本提供的支持可能减少，体现为平安不动产减持在平安不动产资本的股份或平安不动产资本对平安不动产的战略重要性降低。
如果平安不动产资本的个体信用质量削弱，体现为其投资组合质量或投资项目的现金流恶化，则其评级也可能会下调。
表明平安不动产资本个体信用质量削弱的指标包括市值杠杆率持续高于55%-60%，或其 (运营资金+利息)/利息比率持续低于0.75-1.0倍。
上述评级所采用的主要评级方法为2023年4月发表的《投资控股公司和综合集团企业》 。
平安不动产资本有限公司 (平安不动产资本) 于2013年12月成立，是一家根据中国香港特别行政区法律注册的有限责任公司。该公司是平安不动产有限公司(平安不动产) 的全资子公司，也是后者在境外进行投资控股和融资的主要子公司。
平安不动产是中国平安保险 (集团) 股份有限公司 (平安集团) 的不动产投资及资产管理平台。中国平安人寿保险股份有限公司 (保险财务实力评级[IFSR]A2/稳定) 和中国平安财产保险股份有限公司 (保险财务实力评级[IFSR]A2/稳定)是平安不动产的两个最大股东，分别持股46.79%和33.08%。
来源：穆迪投资者服务公司