标普：因资本结构和流动性改善，恒大集团及子公司展望调整至稳定；评级获确认（完整评级公告）
- 得益于持续降低债务规模以满足“三条红线”监管要求，我们认为中国恒大集团（恒大集团）流动性紧张的局面正逐渐改善。
- 我们还认为恒大集团资本结构改善的可持续性增强，缘于我们预期该开发商或将利用其大规模销售流入及其他融资以进一步减少短期债务，包括信托贷款。
- 2021年4月12日，标普全球评级将恒大集团、其房地产开发子公司恒大地产集团有限公司（恒大地产）、及其境外融资平台天基控股有限公司（天基控股）的评级展望从负面调整至稳定。同时，我们确认三家公司的长期主体信用评级“B+”以及恒大集团发行的及天基控股担保的美元债券的长期债项评级“B”。
- 我们预计其短期债务状况和流动性将继续改善，因此恒大集团的稳定展望反映我们认为其流动性状况在未来12个月内将增强。稳定展望也反映我们预计恒大集团的收入结转增加以及债务规模下降，应能抵消利润率进一步下降的影响，并且恒大地产和天基控股将保持其核心子公司的地位。
香港，2021年4月13日—标普全球评级4月12日宣布，对恒大集团、恒大地产和天基控股采取上述评级行动。
我们将恒大集团和两家子公司的展望调制至稳定，缘于我们认为流动性紧张的局面正逐步改善。恒大集团的销售带来充足现金流入并通过各种途径募集资金，我们预计该公司将继续借此减少债务。其短期债务包括信托融资应继续相应减少，我们认为这是其资本结构持续改善的关键。
我们认为，恒大集团执行债务缩减计划的动力增强。原因在于监管机构的“三条红线”新规对开发商的杠杆率和流动性进行监管。如不符合“三条红线”规定，开发商的融资渠道或进一步受限。截至2020年底，恒大集团的报表总债务和短期到期债券相较2020年中期业绩分别减少14%和15%，表明其符合监管规定的意愿。
恒大集团能生成足够现金以降低债务规模。该开发商资产雄厚，并拥有强劲的销售执行，我们认为其能够利用各种资源来达到降低债务规模的目标。2020年恒大集团合约销售增长20%，优于同业水平，且拥有90%的高现金回款率。尽管我们预计该公司2021年销售额仅会小幅增长，但销售现金流入仍将可观，目标合约销售为7,500亿元人民币。关键在于恒大集团能否控制土地及其他领域的支出。在降杠杆计划下，其他领域的开支可能不再享有优先性。
恒大集团将继续通过其他途径来募集资金。鉴于其拥有2.3亿平方米的大规模土储，我们预计该公司将继续转让部分项目的少数股权。此外，其线上房地产交易平台子公司房车宝集团股份有限公司（房车宝）或将上市。最近，恒大集团完成了中国恒大新能源汽车集团有限公司（恒大汽车）的260亿港元大规模配股，且战略投资者向房车宝注资163.5亿港元。恒大物业集团有限公司的上市、以及恒大集团和恒大汽车的配股在2020年带来459亿港元的新增股本。我们预计恒大集团会将所筹资金用于偿还境外债券，以实现降杠杆。
此外，2020年11月恒大集团说服其房地产子公司A股预上市的几乎所有投资者降其1,300亿元人民币投资转换为普通股。这凸显该公司在需要时提升流动性的能力。
未来12个月恒大集团欠佳的资本结构或将持续制约其评级。尽管有一定程度改善，其短期到期债务规模仍较大为3,350亿元人民币。虽然具有可预测性，但我们认为其流动性和资本结构仅会逐步改善。
在信用紧缩背景下，为了维持较高的合约销售和良好的现金回款，我们预计恒大集团将推出更多促销且定价更趋灵活。因此，我们预测2021-2022年恒大集团的毛利率将从2020年的24%下降至20%-21%。该公司近期合约销售的均价约为8,500元人民币/平米，略低于2020年水平，且大幅低于其高峰均价逾10,000元人民币/平米。
我们认为，在EBITDA温和增长、债务规模逐步下降的支撑下，恒大集团将实现财务杠杆稳步下降。我们预计，利润率下滑将导致恒大集团2021-2022年的EBITDA将较2018年的高峰水平减少10%-20%。但随着项目交付带动收入增加，EBITDA仍能较2020年水平增长约5%。我们预计同期调整后债务规模将减少10%-15%，进而使债务对EBITDA比率维持在5.5-6.5倍，符合当前评级。
恒大集团的核心子公司恒大地产的流动性和财务杠杆状况与其类似。恒大地产约占恒大集团总债务的70%，其销售额和利润的85%-90%。
恒大集团
稳定展望反映我们预计恒大集团削减债务的措施将使其流动性紧张的状况在未来12个月内持续缓解，且短期到期债务规模也将持续下降。此外，稳定展望也反映我们认为恒大集团稳定的销售业绩和收入增速加之债务规模下降，应能抵消利润率下降的影响。
如果恒大集团的流动性无法维持在现有水平，即来源完全覆盖支出，我们则可能下调其评级。如果该公司的减债措施无法使短期融资占比（包括信托贷款）从当前约47%的水平进一步下降，那么则可能导致评级下调。此外，如果销售收入或通过其他方式获得的资金少于我们预期，也可能导致评级下调。如果我们认为该公司从银行或资本市场融资的能力弱化，我们也将认为其流动性状况已出现弱化。
如果恒大集团大举借贷用于增加土储或其他非地产板块投资，由此导致债务对EBITDA比率上升至8倍以上，则也可能到导致其评级面临下调压力。
以下情形或将使我们上调其评级：
- 恒大集团通过延长债务期限和大幅增加期限更长的资金使其资本结构得到进一步改善，进而使短期流动性来源对支出的覆盖倍数远高于1.2倍、加权平均债务期限达到远高于两年以上；且
- 随着售价逐步回升等可能原因，盈利能力保持稳定，业绩持续优于我们预期；同时，减债措施收效良好并超出我们预期，使债务对EBITDA比率长期居于5倍以下。
恒大地产
恒大地产的稳定展望反映母公司恒大集团的展望。
如果我们下调恒大集团的评级，则可能相应下调恒大地产的评级。
如果恒大地产对集团的战略重要性下降；同时，个体信用状况恶化且弱于集团的信用状况，我们亦可能下调其评级，但这种可能性很小。若恒大集团大幅减持恒大地产的股份，并将战略重心转移至其它业务部门，同时恒大地产的杠杆率或流动性较当前的水平显著恶化，则可能出现前述情况。
如果我们上调恒大集团的评级，则可能相应上调恒大地产的评级。
天基控股
天基控股的稳定展望反映母公司恒大地产的展望。同时，我们也预计未来12个月内天基控股将保持其作为恒大地产核心子公司的地位。
如果我们下调恒大地产的评级，则可能相应下调天基控股的评级。
如果天基控股的核心子公司的低位下降，则也可能导致评级下调，可能的原因包括：（1）因母公司战略变化等原因，天基控股对于恒大地产的战略重要性下降；（2）恒大地产对天基控股的监督和控制弱化。
如果我们上调恒大地产的评级，则可能相应上调天基控股的评级。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级