标普：新城的杠杆水平可能因补充土储而再度升高

香港，2020年4月1日—标普全球评级3月31日表示，由于债务水平下降以及入账收入增加，新城发展控股有限公司（新城发展；BB/稳定/--）及其核心子公司新城控股集团股份有限公司（新城控股；BB/稳定/--）的评级支撑有所增强。但这两家公司（以下统称新城）都存在补充土储的需求，因而我们认为其杠杆水平将在2020年再度升高。 得益于稳定的合同销售以及高额的现金回款，2019年下半年新城主要依靠内部来源为公司的绝大多数建安提供资金。2019年7月前董事长被刑拘，导致新城的境内外融资渠道均告关闭。自那之后这些融资渠道基本再度开启，帮助新城改善了流动性。去年底以来，新城已发行多笔境外债券，并于2020年3月在国内债券市场上筹得6亿元人民币。新城发展今年约有200亿元人民币的资本市场债务到期，其现金与短期债务比率为1.6倍（新城控股为2.1倍），上述发债所筹资金进一步提振了新城良好的流动性。 由于2019年下半年新城几乎未购置新地块，并出售了100亿元人民币的土储，因此我们认为新城的补储需求将更为显著。新城2020年全年2,500亿元的合同销售额目标比先前下降7%也有这方面的原因。新城发展之前融资停滞，导致其2019年的债务与息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率从2018年的5.8倍降至4.6倍。但鉴于该公司计划今年支出约1,000亿元用于购地，我们预计这一比率将在2020年再度升至5.2-5.4倍（并表数据）。 COVID-19疫情期间外部融资活动不确定，在这种情况下，我们认为新城面临的主要困难将是，在快速增加的建安开支和日益紧迫的土地补储需求之间实现平衡。虽然新城的大型商业银行融资渠道已恢复，但建筑用贷款的提款是以购买新地块或现有项目建设已完成一定进度为前提的。 我们认为，中国境内COVID-19疫情高峰期间实行的租金减免，加上零售销售额下滑，可能会打压零售租金的增长。好在尽管为租户减让约一个月等额的租金带来微幅冲击，但随着中国大陆的疫情形势好转，客流量与零售销售额都在回升。2020年3月，新城的出租率从2019年底的99%降到了96%左右。新城因疫情将2020年的租金收入增长目标下调至55亿元人民币。其2019年完成19座新购物中心的开业，使租金收入增至约40亿元。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级