标普：建业地产展望调整至负面，因经营环境艰难；确认“B+”评级（完整评级公告）
- 建业地产将持续面临挑战，因洪灾和新冠疫情造成河南省经营环境艰难。
- 建业地产正在采取措施，通过提高现金回款、缩减购地和建设规模来保持流动性，以应对偿债问题。
- 我们将建业地产的评级展望从稳定调整至负面。同时，我们确认该公司的主体信用评级及其未到期优先美元债券的长期债项评级为“B+”。
- 负面展望反映出，我们认为建业地产将面临销售下降和现金回款放缓的问题。未来6-12个月用现金偿还到期债务，可能拖累公司的流动性状况和用以扩张的资源。
香港，2021年9月17日—标普全球评级9月15日宣布对建业地产股份有限公司（建业地产）采取上述评级行动。
负面展望反映出，我们认为建业地产未来一年将面临经营和财务困境。河南省疫情后的经济复苏落后于其它省份，且7月洪灾后的恢复还需要时间，建业地产近期将2021年合同销售指引从800亿元人民币下调至700亿元。我们认为建业地产还需优先偿还短期境外到期债务，并可能因市场动荡而动用内部资源偿债。这恐将牺牲其建设和购地支出，占用业务扩张所需的资源。
由于建业地产具备充足的资源偿付短期到期债务，因而我们确认其评级。公司的现金余额仍可完全覆盖85亿元人民币的短期债务，尽管其中一部分留在项目或联合营企业层面。截至2021年8月底，公司的在手现金从近期的低点—109亿元非受限现金回升至180亿元（其中120亿元为非受限现金），可在一定程度上为偿债提供支持。这主要得益于河南省政府有效的政策扶持。
建业地产的境外美元债分布在未来几年到2025年之间，亦可缓解短期偿债压力。公司还有跨境汇款途径（如跨境现金池安排和股息派发）来偿还将于2021年11月到期的4亿美元债务。
河南省政府的“十项惠企措施”政策扶持可提供一些喘息之机。我们认为该政策（包括减免税收和提高商业银行抵押贷款放贷率）有助缓解建业地产面临的部分困难。该公司的现金回款率从2021年前六个月的69.4%回升至8月的86.3%。该扶持政策还允许开发商推迟受洪灾影响的施工和项目交付，而免受处罚。因此我们认为建业地产可能延缓交付。2021年7月的洪灾和8月的小规模疫情影响了公司的销售，尤其是郑州的销售。
市场环境艰难恐拖累建业地产的业务经营和现金流。尽管公司已从7月的销售放缓中恢复过来，而且今年前八个月的合同销售额实现了同比增长，但我们预计日益严峻的市场环境将令销售去化率承压。
此外，由于建业地产将优先偿还债务，我们预测该公司今年的土地投资占合同销售额（大部分已在上半年支出）的比率将从过去两年的约22%-32%降至21%-23%。因此，我们预测其2022年和2023年的可售资源将缩减5%左右。原因在于，建业地产5,620万平米的土储中包括一些分阶段开盘的大型项目。
利润率恐持续遭到加速挤压。我们预计，建业地产开发业务2021-2022年的毛利率将从2021年上半年的17.9%降至约15%-17%。其利润率较高的轻资产部门—中原建业已于2021年5月分拆出去，从而导致建业地产毛利率下降。此外，2020年促销销售的项目将交付并入账。由于河南省省会郑州市的项目价格更高，而该市受洪灾影响较重，2021年前八个月建业地产的预售均价同比下降5%，部分原因在于产品结构发生变化，更多业务部署在低线城市。
建业地产依赖境外融资导致再融资风险上升。鉴于境外资本市场波动，我们认为未来6至12个月该公司的再融资渠道将存在不确定性。该公司可能需动用内部资源来偿付境外到期债务。截至2021年6月30日，建业地产的债务结构下美元优先债券占比超过50%。
未来2至3年到期的境外债券分布均衡缓解了一部分风险。2021年7月至8月，建业地产支取了新的境内银行贷款和信托贷款。该公司能否用更多境内融资置换资本结构下的境外优先债券敞口仍有待检验。2021年11月建业地产有一笔境外一次性偿付债券到期，下一笔5亿美元的境外一次性偿付债券要到2022年8月到期。
该公司信用评级变化的环境、社会和治理（ESG）因素：
- 自然环境
负面展望反映我们认为建业地产的销售回款将放缓。未来6至12个月动用现金偿付到期债务，或将给公司的流动性带来压力，同时可能挤压用于扩张的资源。鉴于建业地产在本地市场的领导地位，我们依然预计公司将实现年度销售目标以及利润率仅微幅下滑。尽管由于债务到期，公司的流动性或降低，但是其回款情况良好且拥有健康的现金余额将持续支持其流动性状况。
我们可能会下调建业地产的评级，若：
- 在公司持续偿付境外优先债券的过程中，其无法通过银行贷款和信托贷款等融资来重新平衡债务资本结构；
- 继续在减少土地和建设支出的同时，通过派息实施有利于股东的举措。股息率较2021年上半年的水平并未下调，或表明上述情形发生。
- 公司的合同销售额和毛利率低于我们的基本情形假设，导致并表后或穿透式债务对EBITDA的比率大幅低于我们的基本情形假设的6倍水平。
我们可能会将评级展望调整回稳定，若：
- 公司在降低对境外融资依赖的过程中，能够利用银行贷款和信托融资等其它融资来重新平衡债务资本结构。
- 保持700亿元的合同销售额以及保持利润率符合我们的预期。
- 公司的并表后和穿透式债务对EBITDA的比率保持稳定约为6倍。
注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。
来源：标普全球评级