穆迪下调万科集团的评级；展望为负面 （完整评级公告）

香港，2023年11月24日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已下调万科企业股份有限公司 (万科集团) 及其全资子公司万科地产 (香港) 有限公司 (万科地产香港) 的以下评级。 1. 将万科集团的发行人评级从Baa1下调至Baa3； 2. 万科地产香港中期票据计划的有支持高级无抵押债务评级从(P)Baa2下调至(P)Ba1； 3. 万科地产香港所发行债券的有支持高级无抵押债务评级从Baa2下调至Ba1。 上述中期票据计划和高级无抵押债券由万科集团、万科地产香港和债券受托人之间签订的股权购买承诺及维好协议提供支持。 上述实体的展望为负面。在此之前，上述评级被列入下调的观察名单。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“下调评级反映了万科集团的合约销售额趋弱，今年前10个月的表现不及市场整体水平，且我们预计未来12-18个月万科集团的信用指标和流动性缓冲将会转弱。 “此外，万科集团能否及时获得长期无担保融资仍存在不确定性。未来12-18个月该公司再融资需求较大之下此种不确定性将限制该公司的财务灵活性，并使其评级相对于其他Baa评级的中国房地产同业处于较弱水平。”曾启贤补充称。 负面展望反映了由于行业前景存在挑战及融资环境波动，公司改善其运营业绩及恢复融资渠道存在高度不确定性。 评级理据 穆迪预计万科集团的合约销售额在2023和2024年将每年下降约10%左右。这是因为尽管政府采取了多项支持措施，且公司业务更为侧重一二线城市，但中国经济复苏前景缓慢，消费者信心疲弱。2023年前10个月该公司的合约销售额下降约10%至人民币3,120亿元，而同期全国合约销售额降幅为3.7%。 未来12-18个月内，万科集团销售额的下降将影响其收入确认和运营现金流生成能力。为在经济下行周期中提振销售，公司个别项目需提供折扣优惠，而这将降低其利润率。 此外，鉴于融资环境不稳定，未来12-18个月内该公司的融资成本可能会上升。 因此，穆迪预计未来12-18个月万科集团的EBIT/利息覆盖率将从截至2023年6月底前12个月的6.3倍降至4.0倍-4.5倍，同期调整后债务/EBITDA比率将从3.5倍升至4.5倍-5.0倍。上述预测信用指标将令该公司处于Baa3评级水平。 万科集团Baa3的发行人评级反映其在中国房地产行业内规模和品牌方面的领先地位、审慎的财务管理以及与深圳市地铁集团有限公司和深圳市政府的联系。 同时，万科集团的评级也反映了以下方面：公司面临的行业周期性风险和监管风险；销售、财务指标和流动性缓冲削弱；财务灵活性降低。 穆迪预计，万科集团截至2023年9月30日人民币1,010亿元的无限制用途现金，加上预期运营现金流，将可以覆盖未来12-18个月的承诺地价款和再融资需求。 但万科集团的流动性缓冲可能会减少，原因是运营现金流将减少，长期无抵押融资渠道不确定性上升，以及同期再融资需求较大 (包括2024年到期或可回售的总额约人民币100亿元的境外债券和人民币93亿元的境内债券)。 穆迪指出，上个月万科集团的二级市场债券价格波动很大。虽然在深圳市政府和深圳地铁发表支持该公司的声明后，债券价格已有所企稳，但穆迪认为，持续疲软的市场情绪和投资者对中国房地产行业的高度避险情绪，将增加万科集团能否及时筹集长期无担保融资的不确定性。 除了万科集团之外，穆迪也下调了万科地产香港的评级。 上述票据的Ba1高级无抵押债务评级包含万科地产香港的个体信用实力以及母公司支持带来的3个子级提升，反映穆迪预计在必要时万科集团将向万科地产香港提供财务支持。 万科地产香港的高级无抵押债务评级并不受运营公司债权优先受偿的影响，因为穆迪预计来自母公司的支持将流经控股公司层面。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，万科集团的发行人评级考虑了公司：(1) 节制有度的财务管理；(2) 良好的运营历史；(3) 较低的股权集中风险，因为没有股东持股比例超过30%，并且最大股东不参与公司日常运营。 可引起评级上调或下调的因素 由于展望为负面，万科集团的评级上调的可能性不大。 但是，如果万科集团能够改善其合约销售额和财务指标、恢复融资渠道并保持充足的流动性，则穆迪可能将其展望调整为稳定。 展望调整为稳定考虑的主要信用指标包括EBIT/利息覆盖率上升且持续高于4.5倍，调整后债务/EBITDA比率下降且持续低于4.5倍，调整后债务/资本比率持续低于40%-45%。 另一方面，如果万科集团的合约销售或信用指标或者流动性缓冲进一步减弱，则穆迪可能下调其评级。若公司融资渠道恢复的可能性不大，且财务灵活性和流动性受限，则其评级也将承压。 评级下调考虑的主要信用指标包括EBIT/利息比率下降且持续低于4.0倍，调整后债务/EBITDA比率上升且持续高于5.0倍，或调整后债务/资本比率上升且持续高于45%。 上述评级所采用的主要评级方法为2022年10月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 万科企业股份有限公司于1984年成立，1988年开始房地产运营。按合约销售额计算，该公司是中国最大的房地产开发商之一。截至2023年6月30日，该公司在中国的土地储备建筑总面积为1.077亿平方米，覆盖中国7个主要经济区。该公司于1991年在深圳证券交易所上市，2014年在香港联交所上市。 来源：穆迪投资者服务公司