标普：万科巩固了未来的业绩基础

香港，2022年4月1日—标普全球评级今日表示，因未结转收入规模庞大、财务管理审慎及在稳定利润率下滑方面所作的努力，万科企业股份有限公司（万科）在稳定杠杆水平方面将取得进展。我们认为，未来1-2年该房地产开发商能够将调整后债务对EBITDA比率保持在当前水平附近，从而支撑公司评级（BBB+/稳定/--）。 我们预计，2022-2023年万科的调整后EBITDA利润率将稳定保持在19%-21%区间。公司预计同期其房地产开发业务的毛利率将在20%左右，2021年为21%。这与我们此前预期的2020-2021年合约预售毛利率为20%-22%的观点相符。 我们认为，万科将对其房地产开发项目的利润率提出更严格的要求。公司计划在总部层面采取更加集中化的土地投资政策。2021年，万科的利润率大幅下滑。主要受土地成本上涨及房地产领域限价令影响，2021年万科的调整后EBITDA利润率由2020年的27%降至约20%，报告的整体毛利率也由2020年的29%降至21%。 万科的未结转合约预售额达到约6370亿元人民币，受此支撑，我们认为2022-2023年公司收入将每年温和增长3%-9%。2021年万科的房地产销售收入小幅增长6%至4080亿元人民币。而同期，非房地产开发业务的收入增长强劲，其中物业管理业务增长29%，建筑业务增长25%。 公司报告的2021年债务总额基本保持稳定，但其非限制性现金大幅减少24%至1410亿元。我们认为，非限制性现金减少主要源于销售放缓。不过，万科的非限制性现金对报告的短期债务比率仍保持在2.3倍的强劲水平。控股公司层面的现金对其报告的短期债务比率超过83%。我们预计，万科将继续审慎管理债务和流动性水平。 我们预估万科2021年的调整后债务规模为2460亿元人民币，较2020年增长11%并高于我们的预期。调整后的债务增加加上利润率下降，导致公司2021年的杠杆率由2020年的2倍上升至2.8倍，不及我们预期的2.4倍。2021年万科的总收入增长8%，略低于我们预期的10%-11%。相应的，其2021年的调整后EBITDA约为880-900亿元，也低于我们预测的950-1000亿元。 本报告不构成评级行动。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级