惠誉将龙湖的展望调整至稳定；确认其‘BBB’的评级（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 13 Jun 2023: 本文章英文原文最初于2023年6月12日发布于：Fitch Revises Outlook on Longfor to Stable; Affirms at ‘BBB’
惠誉评级已将中资房企龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited，龙湖）的评级展望自负面调整至稳定，并确认龙湖的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级为‘BBB’。
稳定展望反映了在政府政策和其持有大规模无抵押投资物业组合的支持下，龙湖的银行融资渠道增强。惠誉认为尽管中国房地产行业的资本市场融资渠道持续恶化，但龙湖的财务灵活性依然强劲。
考虑到龙湖的业务重心在一二线城市且购房者对龙湖有信心，惠誉亦认为龙湖的合同销售额表现能够继续超越民营房企同业。此外，龙湖的评级亦得到其稳定的投资物业及物业管理业务的支撑。
关键评级驱动因素
通畅的银行融资渠道：惠誉认为，得益于政府出台的为部分民营房企的融资渠道提供支持的政策，龙湖的银行融资渠道增强。2022年龙湖的境内银行贷款结余增加220亿元人民币，达1,120亿元人民币；据惠誉了解，2023年龙湖获得更多境内银行贷款，包括在投资物业层面获得的经营性贷款。截至2022年末，龙湖的投资物业组合价值1,880亿元人民币，包括价值1,090亿元人民币的无抵押部分。
尽管资本市场融资渠道仍然不畅，但龙湖预计其总债务余额2023年将保持稳定。龙湖的境内银行贷款增加且可能获得境外贷款再融资抵消了偿还2024年1月到期的150亿港元银团贷款带来的影响。
销售额企稳：2023年前五个月，龙湖的权益合同销售额同比增长34%，达540亿元人民币，与大部分国企同业持平且明显优于诸多民营房企。然而，近来数月中国的房地产销售增速有所放缓。鉴于龙湖在2023年将上线逾2,000亿元人民币的权益可售资源且这些资源90%以上位于一二线城市，惠誉认为龙湖的月销售额短期内可能保持稳定，2023年权益销售额达1,350亿元人民币，同比增长6%。
充足的土地储备：惠誉估计龙湖的土地储备可供近三年的出售，这些土储80%以上位于一二线城市。惠誉认为这为龙湖减少短期内拿地以支持削减债务提供了灵活性。2023年前五个月，龙湖以146亿元人民币权益土地出让金拿地17块。惠誉预测2023年的拿地支出将保持在310亿元人民币的相对较低水平（2022年为300亿元人民币）——占销售收入的25%，以生成正经营性现金流。然而，长期减少拿地或将影响其长期的业务状况。
稳定的杠杆率：由于销售额锐减导致录得负自由现金流，龙湖的杠杆率（以净债务衡量，包括供应链资产支持证券（ABS）/物业资产净值比率）从2021年末的40%小幅升至2022年末的42%。惠誉预测，由于合同销售额企稳和拿地策略收紧，杠杆率在2023年将降至39%。融资渠道强于惠誉预期或令龙湖提高拿地支出和放缓去杠杆。
评级推导摘要
龙湖的评级主要得到其全国十强房企的强大市场地位，以及可生成经常性收入的大规模投资物业组合的支撑。龙湖投资物业资产的规模与华润置地有限公司（华润置地，BBB+/稳定）相当，龙湖的投资物业资产规模超过保利发展控股集团股份有限公司（保利，BBB+/稳定，独立信用状况：bbb）。龙湖的杠杆率高于华润置地，但与保利相近。
龙湖的投资级同业均为融资渠道极为通畅的国有房企。尽管龙湖是民营房企，但其具有通畅的银行融资渠道，这为其评级提供支撑。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2023年权益合同销售额增长6%，此后持续保持稳定
- 2023年租金收入增长22%，2024年增长16%
- 2023年拿地支出占合同销售收入25%，2024年占35%
- 2023年至2024年期间，建安成本占合同销售收入的30%
- 2023年物业开发的毛利率为18%，2024年为19%
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
除非龙湖的合同销售额和资本市场融资渠道持续改善，否则惠誉预计未来12至18个月内不会对龙湖采取正面评级行动。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 合同销售额持续下滑
- 银行融资渠道趋弱
- 净债务/物业资产净值比率持续高于45%
最佳/最差情景评级分析
国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。
流动性及债务结构
流动性充足：截至2022年末，龙湖持有539亿元人民币可用现金（剔除预售监管资金），足以覆盖其2023年到期的108亿元人民币境内银行贷款、98亿元人民币境内债券和余下的供应链ABS。此外，龙湖的境内银行融资渠道畅通且能够生成经营性现金流亦为其流动性提供支撑。
构成评级驱动因素的关键信息来源
评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
发行人简介
龙湖是全国十强房企，业务布局遍布全国，主要以一二线城市为主。2022年龙湖的权益合同销售额为1,270亿元人民币。截至2022年末，该公司持有价值1,880亿元人民币的投资物业组合，包括位于中国西部、北京和上海的购物中心和长租公寓。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级