穆迪下调雅居乐的评级至B1/B2；展望负面（完整评级公告）

香港、2022年1月18日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已将雅居乐集团控股有限公司的公司家族评级从Ba2下调至B1，并将其高级无抵押债务评级从Ba3下调至B2。 上述评级的展望仍为负面。 穆迪高级副总裁曾启贤表示：“下调评级反映了雅居乐的再融资风险上升，原因是未来6-12个月该公司有较大规模的债务到期，并且融资渠道受限，短期内不大可能恢复。” 穆迪也预计未来1-2年雅居乐的合约销售额将会下降，这将进一步削弱其流动性和信用质量。 “负面展望反映了未来6-12个月雅居乐面临通过新增借款或资产出售筹集新资金来满足再融资需求的挑战。”曾启贤补充称。 评级理据 如果没有外部新资金或出售资产筹措的资金应对较大规模的到期债务和下滑的房地产销售，穆迪预计未来12-18个月雅居乐会出现流动性不足的情况。 截至2021年6月30日，雅居乐的无限制用途现金为人民币465亿元。但是，穆迪认为该公司不大可能会利用全部现金偿债，因为其需要将相当一部分现金留在项目和运营公司层面，用于日常运营。 雅居乐的境外融资渠道已削弱，其债券价格大幅下降和境外融资机构对中国房地产开发商的避险意识上升反映了这一点。因此，该公司不大可能以合理成本发行大量新债券或获得境外银行贷款，从而为未来6-12个月到期的境外债务再融资。 2022年3月和8月雅居乐将分别有5亿美元和6亿美元境外债券到期。 过去2-3个月，雅居乐已通过出售资产和发行可交换债券积极募集资金，以偿还未来6-12个月到期的部分债务。尽管如此，在当前市场信心疲弱和融资环境紧张的情况下，公司何时能进一步出售资产用于偿债及改善流动性存在不确定性。 雅居乐B1的公司家族评级反映了：（1）该公司在广东和海南核心市场的固有地位和较长的历史；（2）其物业管理业务产生经常性收益；（3）业务和地域多元化带来一定的效益。 与此同时，该公司的公司家族评级考虑了其偏弱的财务指标及较高的再融资不确定性。 鉴于目前运营环境趋弱，以及雅居乐需要利用内部资源偿债，导致其可用于支持业务的资金减少，穆迪预计2022年和2023年雅居乐的合约销售额将从2021年的人民币1,390亿元分别降至人民币1,250亿元和1,200亿元左右。 穆迪也预计该公司将通过价格折扣来促进销售和现金流。这将进一步对其利润率产生压力。 因此，2022年和2023年雅居乐的EBIT/利息覆盖率将降至2.3-2.5倍，低于截至2021年6月的12个月的2.7倍。该指标与雅居乐较弱的流动性使该公司的评级处于B1水平。 由于存在结构性从属关系的风险，雅居乐的高级无抵押债券评级较公司家族评级低一个子级。从属风险反映了雅居乐大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外，控股公司缺乏能够明显缓解结构性从属风险的因素，因此控股公司债权的预期回收率将降低。 在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了雅居乐的股权集中于主要股东陈氏家族的情况，截至2021年6月底，该家族共持股66.3%。2014年房地产市场处境艰难时，陈氏家族曾向公司注资约16亿港元，以支持公司的流动性和再融资需求。 穆迪也考虑了也考虑了该公司根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了内部治理结构和披露标准。 可引起评级上调或下调的因素 由于评级展望为负面，雅居乐的评级不大可能上调。但是，如果雅居乐加强融资渠道和流动性，并维持稳定的运营现金流和信用指标，穆迪可能会将其展望调整为稳定。 评级展望调整为稳定考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续高于2.0倍，收入/调整后债务比率持续高于60%-65%，以及无限制用途现金/短期债务比率持续高于1.25倍。 另一方面，若发生以下情况，穆迪可能会下调雅居乐的评级：雅居乐的融资渠道进一步削弱导致其流动性和再融资风险加剧；公司无法获得新资金，或房地产销售下滑造成运营现金流大幅下降。 若雅居乐的债务或或有负债大幅增长，削弱其信用指标和流动性，则其评级也会有下调压力。 评级下调考虑的信用指标包括EBIT/利息覆盖率持续低于2.0倍，或无限制用途现金/短期债务比率持续低于1.0-1.25倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 雅居乐集团控股有限公司是中国主要的房地产开发商之一。截至2021年6月30日，该公司的土地储备总建筑面积为5,300万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司