标普：因流动性紧张，华南城评级下调至“B-”；展望负面；应公司要求撤销评级（完整评级公告）

- 因公司现金生成速度放缓以及资本市场环境艰难导致再融资风险上升，我们认为，未来12个月华南城控股有限公司（华南城）的流动性将维持紧张。 - 该综合物流及商品交易中心运营商已开始行动出售非房地产开发资产并获取国内银行的额外融资以改善流动性。但是，考虑到公司将有大量债务即将到期，公司目前的行动进展仍不够。 - 2021年12月15日，标普全球评级将华南城的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。我们还将该公司的未到期美元优先债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。 - 负面评级展望反映我们预计，若华南城的计划不能及时执行，其流动性将维持紧张。 - 随后我们应公司要求撤销上述评级。 香港，2021年12月16日—标普全球评级12月15日宣布采取上述评级行动。 下调评级反映我们认为，在面临经营和融资挑战的背景下，华南城的流动性将维持疲弱。公司在今年8月和9月偿还了两笔境外到期债务。即便如此，2022年2月、6月和11月公司还将有三笔大额境外债券到期，总额为9.7亿美元（约75亿港元）。这些即将到期债券约占华南城截至2021年9月30日时债务总额的约20%。 公司或更加依赖出售资产和获得新增境内银行融资来改善流动性以应对境外债券到期问题，原因是我们认为在境外资本市场对大部分开发商关闭融资大门的背景下，华南城仍然难以通过发行新的境外债务进行再融资。房地产行业的艰难处境也制约了华南城通过销售产生现金流来补充流动性的能力。 境内信贷机构持续提供融资仍将为华南城提供主要流动性支持。我们认为，华南城有与境内银行保持关系的部分过往记录。截至2021年9月30日，公司的境内有抵押贷款从2021年3月31日的182亿港元大幅增长18%至215亿港元，在很大程度上帮助公司补充了流动性。这些贷款给予了华南城一定灵活性来利用内部资源偿还2021年8月和9月到期的两笔总额约40亿港元的境外债券。持续获得银行融资对华南城的流动性仍将至关重要。公司仍能利用未动用的银行授信额度获得额外银行融资。公司也还在通过抵押大量未抵押的投资性房地产来申请新的银行授信。 2022年4月和8月公司还将分别有6亿元人民币和14亿元人民币的境内债券到期。我们认为，境内债券投资者没有在2021年早些时候行使回售权，已表现出支持公司的意愿。华南城也在与主要投资人就2022年境内债券的潜在再融资进行商谈。 我们认为华南城将持续开展资产处置计划，尽管仍存在执行风险。该公司已在就部分非房地产开发资产的变现（其中包括物业管理服务业务、仓库资产和位于西安的商业土地储备）进行深入谈判。但部分计划的进展慢于我们此前预期。我们认为延迟的原因在于，由于融资环境依然紧张，潜在买家对大规模资产出售的审查愈发严格。但所计划的资产处置所得资金规模或较为可观，或能显著改善华南城的流动性。不过这些计划能否及时执行仍不确定，华南城恐无法及时收到资产处置所得资金以偿还即将到期的债务。 我们仍然认为华南城能够在未来12个月管控到期债券。尽管近期出现一些延误，但华南城已完成了部分资产处置，并将在未来一到两个月收到部分资金。该公司还在2021年10月和11月提取了新增的贷款款项。此外，截至2021年9月30日华南城的非受限现金和定期存款余额为66亿港元，我们认为其中一大部分应可用于偿债，因华南城完全拥有并控制旗下八个项目公司。我们认为华南城的自有现金应足以覆盖2022年到期的三笔境外债务。但该公司可能会继续执行资产处置计划，并获得额外的银行融资来增强流动性，从而避免消耗现金缓冲。 销售放缓将不利于华南城流动性的显著改善。该公司2021年7-9月的合同销售额同比下降31%。公司计划推出更多可售的商业地产资源，如多功能商业物业（公寓）和交易中心，以弥补住宅销售的下降。但我们认为，此类商业地产易受投资需求减弱的影响，因其主要针对投资而非自住，销售前景可能不及住宅。 我们目前预计华南城2022财年（截至2022年3月31日的财年）的合同销售额将下滑10%，2023财年进一步下降7%-9%。我们认为华南城为了推动销售将主动降价，因而其销售料不会出现更大幅度的下降。此外，华南城的土地成本具备竞争力，毛利率超过30%，高于多数同行的水平。这两项优势应能为降价提供一定空间，而不会对公司的盈利能力造成重大伤害。 评级撤销之时的负面展望反映出，由于境外融资困难且合同销售额下降，我们认为华南城未来12个月的流动性仍将紧张。若该公司未能及时执行资产处置等再融资计划，其流动性可能进一步弱化。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级