惠誉确认中海宏洋的评级为'BBB'；展望稳定（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong/Shanghai - 06 Jul 2023: 本文章英文原文最初于2023年7月5日发布于：Fitch Affirms China Overseas Grand Oceans at 'BBB'; Outlook Stable
惠誉评级已确认中国海外宏洋集团有限公司（中海宏洋）的长期发行人违约评级为'BBB'，展望稳定。惠誉同时确认中海宏洋的外币高级无抵押评级及其担保未到期票据的评级为'BBB'。
惠誉采用自上而下的评级方法，基于中海宏洋母公司中国海外发展有限公司（China Overseas Grand Oceans Group Ltd，中国海外发展，A-/稳定）'bbb+'的独立信用状况，下调一个子级得出中海宏洋的评级。鉴于中海宏洋的业务规模及其对实现中国住房建设目标的重要性有限，惠誉预期，中国海外发展的最终母公司国有企业中国建筑股份有限公司（A/稳定）向中国海外发展提供的支持不会惠及中海宏洋。
中海宏洋‘bb’的独立信用状况受到其稳健的市场地位、健康的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，但同时受到其低于同业的销售额的制约。
关键评级驱动因素
强大母公司构成评级支持因素：惠誉认为，中国海外发展支持中海宏洋的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。中海宏洋在运营层面与中国海外发展的核心房地产开发业务密不可分；中国海外发展持续扩大在一二线城市的业务布局，而与中国海外发展共用品牌的中海宏洋则专注于强三四线城市。中海宏洋在低线城市的业务对于中国海外发展这样一家全国性房企而言不可或缺。然而，中海宏洋对中国海外发展的财务贡献度较小，并且中海宏洋和中国海外发展在法律层面的关系（如担保、交叉违约等）有限。
销售额稳步复苏：2022年中海宏洋的销售额下滑了43%，降幅大于整个市场28%的降幅。惠誉认为，这是由于中海宏洋的业务重点在需求较疲软的低线城市。此外，该公司的销售额亦受到2022年上半年长三角地区新冠防疫封锁措施的冲击——该地区是中海宏洋的主要运营区域之一。惠誉预期，2023年中海宏洋的销售额将同比增长15%，假设2023年6至12月间月销售额为35亿元人民币左右，近似于2022年水平。中海宏洋披露2023年前5个月销售额同比增长35%，远高于市场8%的增长率，部分原因在于2023年2、3月房地产市场出现了强势但短暂的反弹。
市场较弱但公司的市场地位强健：惠誉认为，中海宏洋会保持其强健的竞争地位，并能受益于中国低线城市的复苏，尽管此等城市的人口结构和经济前景或趋弱。中海宏洋在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三（按销售额衡量）。
杠杆率略有抬升：2022年中海宏洋的杠杆率（以净债务与净物业资产之比衡量）从2021年的30%左右增至36%。惠誉预期，2023年该公司的杠杆率将略有下滑，因为惠誉预期，其销售额将实现双位数增长，且拿地支出规模将大致近似于2022年的审慎水平。2023年前5个月，中海宏洋的总购地金额仅为15亿元人民币，占其同期合同销售总额的7%。
管理层表示，中海宏洋持续积极参与土地拍卖流程，但是2023年前5个月中海宏洋并未竞得很多项目，因为，在其运营的部分城市，土地拍卖竞争非常激烈，其中一些土地拍卖通过抽签系统成交。
HIBOR 利率飙升推高融资成本：截至2022年末，中海宏洋披露加权平均利率从一年前的3.8%升至4.8%。利率上涨主要是由香港银行同业拆息（HIBOR）利率自2021年末的2.0%升至2022年末的6.3%所致，且因人民币计价贷款成本自2021年末的4.8%降至2022年末的4.4%而被部分抵消。中海宏洋约30%的债务为浮息港元贷款，管理层计划利用人民币贷款替换一部分，以在未来2至3年内缩减港元贷款的比重。
惠誉评级情形假设，中海宏洋将通过境内借款来为其部分的浮息港元债务再融资，并在未来三年内将浮息港元债务敞口缩减至20%。惠誉在预测中海宏洋基于HIBOR利率的银行贷款的借款成本时，参考了惠誉发布的《全球经济展望》报告分析的美元政策利率走势。惠誉预期，中海宏洋2023年的平均利率将上升约40个基点，2024年将下降45个基点。
盈利能力触底反弹：2022年中海宏洋的毛利润率从2021年的23.0%下降8.6个百分点至14.4%，这是由于售价走低挤压了项目盈利能力，以及存货减值（约27亿元人民币减值记于销售成本）。截至2022年末，减值占披露总物业库存的2%左右。若不计减值，2022年毛利润率为19%。惠誉预期，该公司的利润率将自2023年起触底反弹，因为其所遵循的内部拿地指引以近年来更保守的平均售价假设为基础。
评级推导摘要
中海宏洋的发行人违约评级比其母公司中国海外发展'bbb+'的独立信用状况低一个子级。中海宏洋独立信用状况的制约因素在于其权益销售规模低于同业的水平。
惠誉预计，2022年中海宏洋的权益销售额约为340亿元人民币，不及中国金茂控股集团有限公司（BBB-/稳定，独立信用状况：bb+）以及越秀地产股份有限公司（BBB-/稳定，独立信用状况：bb）的800亿元人民币；但是，与北京首都开发控股（集团）有限公司（BBB/稳定，独立信用状况：bb）相当，高于北京首创城市发展集团有限公司（BBB/负面，独立信用状况：bb）的约200亿元人民币。另外，中海宏洋的杠杆率和资产负债表透明度优于独立信用状况为'bb'评级类别的多数同业。
关键评级假设
发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 基于2023年前5个月在2022年低基数基础上的强势复苏，2023年合同销售总额增长15%（2023年前5个月增长35%），2024年销售额持平；
- 2023年、2024年现金回款率保持在95%以上的强劲水平（2022年为113%）；
- 2023年新购土地楼面面积与已售楼面面积之比为0.6倍，2024年为1.0倍（2022年为0.6倍）；
- 2023年建设支出占销售额的比重为55%，2024年为50%；
- 基于惠誉对美元政策利率走势的预测，以及惠誉假设未来三年内中海宏洋的浮息港元债务占其总债务的比重将从2022年末的30%降至20%，2023年加权平均利息上升40个基点，2024年下降45个基点；
- 2023年和2024年的派息率为20%（2022年为21%）。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 惠誉认为中国海外发展支持中海宏洋的意愿增强。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 惠誉认为中国海外发展支持中海宏洋的意愿减弱。
- 惠誉下调中国海外发展的独立信用状况。
以下为惠誉于2023年7月5日发布的评级行动评论文章所载列的中国海外发展独立信用状况的评级敏感性。
可能单独或共同导致惠誉上调独立信用状况的因素包括：
- 鉴于中国房地产行业的周期性强且面临监管风险，惠誉预计未来12到18个月内不会上调中国海外发展的独立信用状况。
可能单独或共同导致惠誉下调独立信用状况的因素包括：
- 若中国海外发展的净债务与净物业资产之比恶化至持续高于35%，可能会导致惠誉下调其独立信用状况。
最佳/最差情景评级分析
国际信用评级非金融企业发行人的评级在三年评级周期内最佳情景下的评级上调幅度 (定义为以正向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为三个子级，最差情景下的评级下调幅度 (定义为以负向衡量的评级转换的第99个百分位数，) 为四个子级。各评级类别最佳至最差情景的信用评级范围介于“AAA”到“D”之间。最佳和最差情景信用评级的评定基于历史表现。
流动性及债务结构
流动性充足：2022年末，中海宏洋持有不受限制现金194亿元人民币及受限制现金（包括受监管预售资金）99亿元人民币，而其短期债务为122亿元人民币。该公司总债务中约有85%-90%源自银行贷款——惠誉认为该等银行贷款的再融资风险低于信托贷款和资本市场债务。鉴于HIBOR利率提高，加之中海宏洋对浮息港元债务的较高敞口，2022年中海宏洋披露的加权平均融资成本从2021年的3.8%升至4.8%。
发行人简介
中海宏洋是中国的一家中型房企，在低线城市居领先地位。该公司在其经营业务的40个城市中的18个城市位列前三（按2022年销售额衡量）。
构成评级驱动因素的关键信息来源
评级分析中使用的主要信息来源在下文列载的《适用标准》中已有披露。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级