联合国际将金轮天地控股有限公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级从‘B+’下调至‘B’；发行人评级展望稳定；移出负面评级观察名单

香港，2021年4月30日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，将金轮天地控股有限公司（1232.HK）（“金轮天地”或“公司”）的国际长期发行人评级从‘B+’下调至‘B’，展望稳定。 联合国际同时将由金轮天地发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级‘B+’下调至‘B’。本新闻稿披露了完整的债务评级列表。 联合国际将公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级移出负面评级观察名单。 该发行人评级下调至‘B’反映了金轮天地紧张的流动性和短期内再融资风险的上升。此外，该公司的在建项目数量有限，不仅面临房价限价的政策风险，商业地产的市场风险以及与其相关的执行风险，且利润率受压，同时由于融资成本上升导致其财务指标波动，即较低的利息覆盖率和紧张的流动性。 展望稳定反映了联合国际预期金轮天地将逐步改善其流动性状况，并管理其再融资风险，特别是在管理融资成本方面，同时继续保持稳定的经常性收入，提高利润率和去杠杆化的计划。 关键评级驱动因素 流动性状况仍然紧张，再融资风险上升；短期内利润率承压：金轮天地紧张的流动性体现在其2020年底的一年内到期债务有约人民币30亿元。截至2020年底，金轮天地的现金账户和银行存款有约人民币14.13亿元（包括未受限制现金约人民币8.49亿元）。根据相关法律，公司预售款项中受限制部分约人民币2.57亿元。同期，公司尚未使用的融资额度约为人民币1.8亿元。公司预计2021年合约销售的现金流将超过人民币30亿元。该公司拥有多种融资渠道，包括在岸以及离岸的贷款和债券市场，且公司还拥有1.5亿美元的离岸债券发行额度。鉴于其过往的再融资记录，我们预计公司将继续通过为其现有债务再融资，并在未来12-18个月去化其地产项目去杠杆化以及提高流动性。但考虑到其融资成本从2019年的7.8%上升到2020年的11%，以及受近期资本市场的投资情绪影响，公司仍将面临再融资风险。 金轮天地的毛利率从2018年的50%以上和2019年的33%以上，下降到2020年的19%，主要是因为在南京和株洲等地的住宅项目受到限价政策以及因项目进度延迟导致建筑成本上升影响所致。预计未来12-18个月，商业地产将占金轮天地合约销售中较大份额，随着房地产开发业务利润率的提高，金轮天地的整体毛利率在未来12-18个月有望改善至约20%。物业投资（包括地铁租赁）和酒店运营业务的毛利率预计在未来12-18个月分别保持在约80％和约40％的水平。 项目数量有限（包括商业地产），公司面临的执行风险将约束财务指标：截至2020年，公司拥有13个可售项目。由于项目数量有限，任何施工进度和项目交付的延迟将导致确认收入方面的延迟。2020年，公司在江苏南京的两个项目出现延误，导致确认收入延迟。此外，公司住宅项目也遭遇了利润压缩，主要原因是受南京和株洲的限价政策和建筑成本上升的影响。尽管其商业项目较少受到利润压缩的影响，但相比住宅项目，商业项目更容易受到商业周期和经济循环的影响。因为，我们认为公司商业地产的去化能力仍存在执行风险。2020年底，金轮天地未确认收入的合约销售额为人民币32亿元，其中预计约50%将在2021年相关项目竣工交付后确认收入。我们估计，公司2020年底在建项目的总建筑面积（GFA）中，住宅和商业地产项目（不包括合联企业）分别各占了约36%。 由于确认收入延迟以及利润压缩，公司的毛利润从2019年的人民币5.31亿元下降到2020年的人民币2.33亿元。因此，公司的净利润大幅下降，导致其财务指标如利息覆盖率下降到1.0倍以下。金轮天地已于2021年1月交付了一个延迟的住宅项目，我们预计公司将于2021年第2季度交付其延迟的商业地产项目。同时，我们预计公司将在未来12-18个月改善其利息覆盖率。尽管我们预计金轮天地将在2021年如期交付在建项目，但鉴于项目数量有限，且住宅项目普遍存在利润压缩以及商业地产的风险敞口，我们将持续观察其执行风险。 评级敏感性因素 若发生以下情况，我们将考虑下调金轮天地的信用评级：（1）未能为其到期债务再融资或再融资能力大幅下降，（2）若金轮天地激进地扩充其土地储备而使其以债务/资本衡量的财务杠杆水平上升至65%，和/或（3）经营业绩恶化，即其销售，收入或租金收入出现大幅下降或流动性状况恶化。 若发生以下情况，我们将考虑上调金轮天地的信用评级：（1）其经营规模和经常性收入来源显著增加，（2）以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续低于65%或 EBITDA利息覆盖比率持续高于1.5倍，（3）流动性显著改善。 对于金轮天地的任何评级行动可能引发对于其美元票据的类似评级行动。 债项评级列表 - 票息率12.95%、2022年到期的2亿美元高级无抵押票据评级从‘B+’下调至‘B’ - 票息率14.25%、2023年到期的2.55亿美元高级无抵押票据评级从‘B+’下调至‘B’ 评级方法 本次对金轮天地评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于 2021年 4月30日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global downgrades Golden Wheel Tiandi Holdings Company Limited’s global scale Long-term Issuer and Issuance Credit Rating from ‘B+’ to ‘B’; Issuer Rating Outlook Stable; Removes Rating Watch Negative） 来源：联合国际