惠誉确认新湖中宝'B-'的评级；展望稳定；移出评级观察名单（完整评级公告）
Fitch Ratings - Hong Kong - 23 Dec 2021: 本文章英文原文最初于2021年12月22日发布于：Fitch Affirms Xinhu Zhongbao at 'B-'; Outlook Stable; Removed From UCO
惠誉评级已确认新湖中宝股份有限公司（新湖中宝）的长期外币发行人违约评级为'B-'，展望稳定。惠誉已撤销新湖中宝的高级无抵押评级。惠誉此前根据近期发布的最终版《企业评级标准》，将该公司的所有评级列入评级观察名单，目前已将上述所有评级从该名单中移出。
展望稳定是基于，惠誉认为，近期完成发债后，新湖中宝的再融资风险可控，而其评级因公司杠杆率高企且流动性吃紧受到制约。
惠誉撤销新湖中宝高级无抵押评级的原因是，该公司已赎回其2021年12月20日到期的6,010万美元债券，且公司不存在惠誉授评的未偿债券。
关键评级驱动因素
流动性吃紧但可控：截至2021年9月末，新湖中宝已列报现金总额为138亿元人民币，而其短期债务为177亿元人民币。短期到期债务包括约90亿元人民币银行贷款和约50亿元人民币资本市场债务。鉴于土地储备优质，惠誉认为，新湖中宝能够对其银行贷款再融资，而该公司将以可用现金偿付资本市场债务。
2021年9月和10月，新湖中宝发行了5亿美元高级票据，可用于对其2022年上半年到期的境外资本市场债务进行再融资。公司已回购其将于2022年3月和6月到期的部分境外债券，并已偿付其2021年12月到期的境外债券。此外，新湖中宝还偿付了公司于2021年10月、11月和12月到期的境内债券。
杠杆率高企：惠誉预计，2021至2022年间，新湖中宝的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）将保持在65%-70%，高于评级相似的同业水平。惠誉继续对新湖中宝的股权投资适用60%的折扣率，主要投资对象包括绿城中国控股有限公司、杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财证券股份有限公司、盛京银行及中信银行股份有限公司（BBB/稳定）。惠誉对这些投资项目的价值已进行调整以反映近期市场波动——这一波动已对新湖中宝的项目价值产生影响。
优质土地储备充足：新湖中宝土地储备可支持开发的年期约为5年，远长于'B'评级同业约2.5年的可支持开发年期。该公司可以在不削弱其业务状况的情况下通过削减拿地规模实现去杠杆。尽管其土储集中分布于长三角地区，但质量较高（体现为强劲的EBITDA利润率）。
权益合同销售额稳健：惠誉预计，2021至2022年间，新湖中宝的合同销售总额每年约为300亿元人民币，而权益合同销售额为每年150-180亿元人民币。惠誉认为，鉴于上海旧改项目的售出率较高，2022年新湖中宝的销售额将保持稳健。该公司的权益合同销售规模与'B'评级同业水平相当。
母子公司之间的关联性：新湖集团对新湖中宝持股40.18%、存在集团内资产转让、两家公司共同控制子公司湘财证券股份有限公司及新湖控股有限公司。此外，新湖中宝与新湖集团的管理层亦存在重叠，且新湖中宝为母公司提供部分金融担保。惠誉评定新湖集团的独立信用状况与新湖中宝一致，尽管其杠杆率高于新湖中宝。
评级推导摘要
新湖中宝的评级制约因素在于，该公司杠杆率高企（65%-70%），且财务灵活性有限（现金与短期债务之比低于1倍）。
新湖中宝的再融资风险低于国瑞置业有限公司（国瑞置业，B-/负面，列入评级观察名单），原因是新湖中宝已于2021年9月和10月增发新债以对其2021年12月和2022年上半年到期的美元债券进行再融资。此外，相较于国瑞置业，惠誉评定新湖中宝的业务状况更强劲，原因在于，该公司合同销售规模更大且利润率更高，而其杠杆率高于国瑞置业50%-55%的水平。
天誉置业（控股）有限公司（天誉置业，B-/负面）可用现金与短期债务之比为0.4倍，低于新湖中宝的该比率。与新湖中宝相比，2020年天誉置业的权益销售额较疲弱，为60亿元人民币，而其杠杆率为50%-60%，低于新湖中宝的杠杆率水平。
华南城控股有限公司（华南城,B-/负面）的再融资风险高于新湖中宝，原因是该公司将于2022年上半年到期的资本市场债务规模较高。华南城的业务状况亦更疲弱，权益销售额每年约为100亿元人民币。
关键评级假设
- 2021年新增拿地支出约为6亿元人民币，2022至2023年间为20亿元人民币（2020年为9亿元人民币）
- 2021至2023年间，合同销售总额每年为280-320亿元人民币（2020年为258亿元人民币）
- 2021至2023年间，物业开发毛利率约为28%-30%（2020年为40%）。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
- 净债务与物业资产净值之比持续低于60%（2021年上半年为68%）
- 可用现金与短期债务之比持续高于1倍（2021年上半年为0.7倍）
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 权益合同年销售额持续高于250亿元人民币（2021年预测值为170亿元人民币）
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
- 流动性或再融资前景恶化
- 权益合同销售额显著下滑
流动性及债务结构
流动性吃紧但可控：截至2021年9月末，新湖中宝持有现金总额138亿元人民币，低于该公司177亿元人民币的短期债务规模——包括约90亿元人民币银行贷款和约50亿元人民币资本市场债务。
新湖中宝于2021年9月和10月发行了5亿美元高级票据，该笔募资可用于对其2022年上半年到期的境外资本市场债务进行再融资。该公司已赎回其2021年12月到期的美元债券，并偿付了2021年10月和11月到期的境内债券。
发行人简介
新湖中宝于1999年在上海交易所上市。公司专注于长三角地区的房地产开发业务，包括在上海内环线的若干旧改项目。新湖中宝还持有大量非房地产股权投资。
财务报表调整摘要
惠誉在计算用于衡量新湖中宝杠杆率的物业净资产时，计入了库存、投资物业、房地产、厂房及设备（土地和建筑物）、与物业开发相关的应收账款、对房地产类合资公司的投资、应收房地产类合资公司款项净额及预售监管资金，同时扣除了合同负债及贸易应付款项。惠誉将外部担保款项纳入对新湖中宝净债务和物业净资产的计算中，并基于市场价值对其股权投资适用60%的折扣率。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
除非本节内容另有披露，ESG信用相关度评分最高为3分，表示ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
注意：本新闻稿为中文译本。如有疑问，请以英文版本为准。
来源：惠誉评级