惠誉：恒大清盘可能对投资、房地产产生更广泛的影响

惠誉评级 - 上海/香港 - 2024年1月31日：惠誉评级表示，中国恒大集团的破产程序可能是一个漫长的过程，具有高度不确定性，并对投资于中国发行人离岸债务和中国房地产行业的债权人产生更广泛的影响，尽管对银行的直接影响有限。这强化了我们的观点，即陷入困境的中国开发商提出的一些债务重组方案缺乏可行性。 1月29日，香港高等法院向中国恒大集团发出清盘令。中国恒大是恒大地产集团主要的境外融资平台之一，以资本投资和股东贷款的形式支持境内子公司的业务。 这种大多数运营资产位于境内、境外实体专注于融资和投资以支持境内业务的公司结构在中国发行人中很常见。根据香港高院判决，本案中，恒大地产90%以上的资产位于中国大陆。 因此，境外债权人的追偿前景面临很大的不确定性，因为他们对恒大地产境内资产的债权需要得到中国内地的司法认可，而惠誉长期以来认为境内债权人比境外债权人具有优先权。恒大地产的大部分离岸资产均已抵押，因此，如果破产程序在境内得不到认可，离岸无抵押债权人将面临极低的回收前景。 香港与内地法院于2021年建立试点公司机制（Corporation Mechanism），香港法院可向中国内地申请承认。不过，这仅适用于三个试点城市，不包括恒大地产境内运营控股公司和大部分子公司的注册地。尽管如此，我们认为清盘令可能会在试点城市注册的某些子公司得到承认，或者，香港法院可能将公司机制适用于非试点地区，但目前存在很大不确定性。 我们认为，即使内地法院承认清盘令，预售房的建设也不太可能立即受到影响，因为确保未完工单位的交付仍然是中国政府的一项关键政策优先事项。这表明法院可能会优先考虑购房者的索赔，从而降低其他债权人的追偿前景。判例还表明，大陆法院可能不会承认维好协议所支持的某些责任。 我们预计，无论境内资产是否包含在清盘范围内，最新事态发展都将强化中国购房者对国有开发商的偏好。恒大案件发生后，离岸市场可能会出现更多清盘指令。因此，购房者对民营开发商的信心将需要更长时间才能恢复，市场份额将继续向国有开发商转移。尽管政府宣布了一系列措施来增加民营开发商的融资渠道，但情况仍然如此。 惠誉预计中国2024年新屋销售将同比下降0% - 5%。如果房屋建设大规模暂停，将会出现重大下行风险，因为这将对本已疲软的购房者情绪产生连锁影响。这种情况将与政府稳定房地产行业和遏制溢出风险的决心日益增强相冲突，因此并非惠誉的基本情景假设。 如果内地当局优先考虑购房者的债权而不是其他债权人，对惠誉评级的中资银行的直接影响将是有限的。这是因为大多数受评银行向该集团提供的贷款都是通过项目公司提供的，而且它们还拨备了出险开发商的大部分风险敞口，正如香港银行自2021年以来所做的那样。如果民营开发商的困境进一步蔓延，对购房者情绪的影响将对银行的资产增长及资产质量产生负面影响。 * 本文为中文节译稿，如有任何疑问，请以英文原文为准。原文标题：Evergrande’s Liquidation Could Have Wider Effects for Investment, Property (Wed 31 Jan, 2024) ©️未经许可，禁止转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。