联合国际授予雅居乐集团控股有限公司‘BBB-’的国际长期发行人评级; 评级展望稳定

香港，2021年6月3日-联合评级国际有限公司（“联合国际”）作为一家国际信用评级公司，授予雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）（“雅居乐”或“公司”）‘BBB-’的国际长期发行人评级，评级展望稳定。 该发行人评级反映了雅居乐在全国特别是中国东部和南部地区的影响力，高于平均水平的盈利能力以及多元化的收入来源。然而，雅居乐的评级受到其较高的财务杠杆水平、适度但改善中的利息覆盖率以及短期借款和非标类融资敞口的限制。 展望稳定反映了我们预期雅居乐将维持其全国市场地位和适度的债务扩张步伐，以配合其合约销售的规模。同时，我们预期雅居乐将通过其现有的低成本土地组合和持续多元化其收入来源和融资渠道以保持稳定且高于平均水平的盈利能力，并在未来12-18个月减少对短期借款的依赖。 关键评级驱动因素 国内知名的大型房地产开发商：雅居乐成立于1992年，经过在中国近30年的发展，该公司已发展成为一家大型房地产开发商。雅居乐的总部位于广州，以大湾区、长三角和海南地区为重点，在全国范围内开展多元化业务。截至2020年底，雅居乐的土地储备总建筑面积约为5,300万平方米，权益土地储备建筑面积约为4,146 万平方米（权益比率约为 78%）。其中，大湾区、长三角和海南地区分别占总土地储备的25.5%、13.1%和8%。截至2020年底，雅居乐在中国的80多个城市中拥有超过200多个处于不同开发阶段的项目。 稳定的合约销售增长以支持信用状况：雅居乐在运营规模和地域覆盖方面采用稳健、战略性和选择性的扩张模式。在“2+3+N”的战略下，雅居乐重点深化现有覆盖的城市（1）大湾区和长三角地区的2个主要城市群，（2）北京，天津，河北、成渝和中西部地区的3个城市群，以及（3）中国剩余的N个机会关注城市群。鉴于雅居乐在大湾区和长三角地区积累的经验和品牌知名度，我们认为这种专注的增长战略将会支持公司的销售执行力和高于 85%的高现金回款率。 特色产业小镇、海南和城市更新项目以维持毛利率：我们预计雅居乐房地产销售的毛利率将维持在约30%，主要因为其高利润的特色产业小镇和海南项目，其毛利率分别约为35%和45%，这将会推动整体的毛利率。此外，雅居乐自2020年6月起设立了城市更新板块，预计在2023年交付的高利润项目毛利率将超过40%，其预计可售资源为人民币3600亿元。我们认为，雅居乐可以从近期和中期的高毛利率项目中获益，这有助于在面临土地成本上升和房价限制导致的全行业毛利率压缩的情况下，提高该公司整体的毛利率。我们相信，稳定且高于平均的毛利率、适度的合约销售增长和收入增长将为雅居乐改善财务指标以及近期和中期的信用评级提供支持。 多样化土地收购渠道以保持较低的土地成本，确保高于平均水平的盈利能力: 雅居乐采用多种土地收购策略，包括公开拍卖、收并购、合资(“合联营”)和其他方式包括城市更新。截至2020年底，通过公开拍卖、收并购、产业融合和城市更新式获得土地的比例分别为45%、17.6%、33.3%和4.1%。通过多种渠道收购土地，可确保雅居乐以具有竞争力的价格补充足够的土地，并确保其盈利能力高于平均水平。一般来说，雅居乐的目标是维持其土地成本与价格比为约25%。截至2020年底，该公司的平均土地成本为3627元/平方米。在2020年，雅居乐以平均4270元/平方米的土地成本收购了40块土地，相对而言，雅居乐在2020年的平均售价为13482元/平方米。 通过合并上市的子公司实现收入来源多元化：雅居乐拥有多个收入来源，其预期总收入增长率高于房地产销售板块的预期收入增长率，从而实现了收入多元化。公司合并了已上市子公司雅生活智慧城市服务股份有限公司（3319.HK），并计划上市旗下包括园林绿化和家居装饰业务在内的雅城板块。雅居乐预计未来将保留至少 50% 的上市和拟上市子公司，并对其进行合并。特别是雅生活在2020年的合并收入显着增长到79亿元人民币，其增长率为约120%，主要是因为该公司对中民未来物业服务有限公司的收购。此外，鉴于雅居乐的服务质量和品牌知名度，雅生活板块中超过70%的物业管理业务来自第三方推荐。虽然该板块在没有任何重大收购的情况下可能不会经历比较高的增长率，但雅居乐预计该板块收入在未来两年的年增长率为20%。 多种融资渠道以降低融资成本：作为一家上市公司，雅居乐具有广泛的融资渠道，包括银行借款，在岸和离岸债务资本市场（包括ABS和CMBS产品）以及股票资本市场。此外，雅居乐与中国平安有合作关系，中国平安通过其子公司作为雅居乐项目层面的股权投资者。这些不同的融资渠道使该公司能够分散其融资风险，从而为其信用状况提供支持。 雅居乐打算多元化其融资渠道，包括项目层面的战略股权投资者、优先票据以及其他债券发行，例如ABS和 公司债等。我们预期雅居乐将继续这些融资活动，以使其融资渠道多样化并延长其债务期限。雅居乐还计划随着其信用状况的改善，以较低的票息偿还或再融资其较高票息的债务，这将有助于雅居乐更好地管理资本结构，延长债务期限并降低平均融资成本。我们预期这些举动将在未来12-18个月推动雅居乐财务杠杆水平和融资成本的逐步改善。 偏高但改善中的财务杠杆及对短期借款的敞口：雅居乐以债务/资本化比率衡量的财务杠杆水平偏高，在2019年底和2020年底分别约为63.5%和59.7%。我们预计雅居乐的债务/资本化比率将在未来12-18个月维持在58% 至62%之间，主要因为该公司将继续谨慎地扩大其业务范围，同时保持其合约销售的增速。我们还预期公司将通过其物业管理（或雅生活）和景观与装饰（或雅城）板块的预期现金流来扩大其股权基础，主要因为它们现金充裕，同时资本支出极少，这将导致雅居乐在合并这些板块的基础上降低财务杠杆水平。同时，鉴于雅居乐每年约15%稳定的收入增长率（和约30%稳定的毛利率），将高于该公司每年10%的债务增长率,我们预计在未来1至2年雅居乐的利息覆盖率也将提高至4倍以上。 雅居乐披露的总借款从2019年底的人民币966.7亿元增加至2020年底的人民币978.1 亿元。其中，短期借款占约39%，而信托贷款等非标类融资占约15.6%。雅居乐计划在未来1-2年将对短期借款的依赖减少至约30%。 评级敏感性因素 若发生以下情况，我们将考虑下调雅居乐的信用评级：（1）其激进的补充其土地储备导致其财务杠杆持续增加，使得以债务/资本衡量的财务杠杆水平持续超过65%，或者其EBITDA利息覆盖倍数持续低于3倍，和/或（2）其经营活动恶化，包括合约销售金额和/或营业收入大幅下滑或流动性发生弱化。 若发生以下情况，我们将考虑上调雅居乐的信用评级:(1)在保持核心市场竞争地位的同时，大幅提高经营规模，并(2) 维持其以债务/资本化衡量的财务杠杆水平持续低于50%或EBITDA利息覆盖率持续在5倍以上。 评级方法 本次对雅居乐评级所采用的主要评级方法为联合国际于2018年7月16日发表的General Corporate Rating Criteria。 注： 1、上述发行人评级均为在受评对象或相关第三方要求下的委托评级。 2、本新闻稿为中文译本，如与英文新闻稿有任何出入，均以联合国际于2021年 6月3日发布的英文版内容为准。（Lianhe Global has assigned ‘BBB-’ global scale Long-term Issuer Credit Rating with Stable Outlook to Agile Group Holdings Ltd.） 来源：联合国际