穆迪维持中国奥园B1的公司家族评级；展望正面

* 请注意新闻稿之英文原版已于香港时间5月25日发放。 香港、2020年5月25日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司已维持中国奥园集团股份有限公司B1的公司家族评级及其现有债券B2的高级无抵押债务评级。 评级展望仍为正面。 评级理据 穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“维持中国奥园B1的公司家族评级反映了我们预计尽管中国房地产业运营环境具有挑战性，该公司仍将有能力执行其业务计划。” “正面展望反映了我们预计未来12-18个月中国奥园的信用指标将得到改善，推动因素是其庞大的已预售而未确认收入的合约销售可提升收入确认，以及该公司债务增长得到控制。”杨昱颖补充称。 具体来看，在过去1-2年强劲的合约销售增长的支持下，穆迪预计未来12-18个月中国奥园以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2019年的48%改善至70%-80%。同样，中国奥园未来12-18个月以调整后EBIT/利息比率衡量的利息覆盖率有望从2019年的2.4倍改善至3.0倍左右。 由于新冠肺炎疫情的影响，2020年前4个月中国奥园的合约销售额同比下降19%至人民币230亿元。但穆迪预计，与2019年相比，2020年中国奥园的合约销售额将基本保持稳定，原因是该公司有充足的可售资源和良好的执行记录。2019年该公司的合约销售额同比增长29%至人民币1,181亿元。 中国奥园B1的公司家族评级继续反映了该公司： (1) 即使在前几轮下行周期中也显示出强大的执行能力； (2) 在经济发达的广东省建立了稳固的品牌； (3) 具有顺畅的境内外融资渠道。 另一方面，中国奥园B1的公司家族评级受到其较高的债务杠杆率及业务快速扩张带来的执行风险所制约。由于中国奥园的短期债务水平相对较高，上述公司家族评级也考虑了其债务资本结构较为一般。截至2019年底，中国奥园的短期债务占其披露总债务的44%左右，略高于2018年底的41%。 鉴于新冠肺炎疫情对公众健康和安全的重大影响，穆迪将疫情快速广泛扩散所导致的全球经济前景恶化的影响视为环境、社会和公司治理 (ESG) 框架下的社会风险。 在公司治理风险方面，中国奥园B1的公司家族评级考虑了其所有权集中于主要股东郭梓文和郭梓宁，截至2020年1月2日两者共持股55.2%。中国奥园根据香港联交所对上市公司的《企业管制守则》的要求建立了内部治理结构和信息披露标准，这在一定程度上缓解了上述风险。 中国奥园也设立了3个特别委员会，即审计委员会、薪酬委员会和提名委员会。这些委员会由独立非执行董事担任主席或主导，并发挥监督职能。 该公司的派息政策稳定，过去3年分红比例约占其净利润的35%-40%。 可引起评级上调或下调的因素 若发生以下情况，中国奥园的评级可能会上调： (1) 在经济周期中实现合约销售和收入的持续增长，同时未牺牲盈利能力； (2) 继续采取谨慎的购地策略和财务管理政策； (3) 信用指标得到改善，EBIT/利息比率持续达到或高于3.0倍，同时收入/调整后债务比率保持在75%-80%或以上； (4) 维持良好的流动性，所持现金能持续覆盖短期债务，并有充分的空间不违反银行贷款限制性条款。 鉴于评级展望为正面，评级下调压力不大。 但是，如果公司合约销售额增速放缓或波动性加大，或信用指标趋弱，则中国奥园的评级展望可能恢复为稳定。上述信用指标包括： (1) 中国奥园的EBIT/利息比率降至2.5倍以下； (2) 收入/调整后债务比率未能趋近于70%，或 (3) 流动性削弱，现金/短期债务比率低于1.0倍。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 中国奥园集团股份有限公司是国内领先的房地产开发商之一，侧重于普通住宅的开发。2019年3月，中国奥园将其物业管理业务奥园健康生活集团有限公司 (奥园健康) 分拆，并在香港联交所上市。 截至2019年12月31日，该公司在中国内地、澳大利亚、加拿大、香港和澳门均有房地产项目，土地储备总建筑面积约为4,500万平方米，可支持3年左右的房地产开发。 来源：穆迪投资者服务公司