穆迪将仁恒置地的展望由负面调整为稳定（完整评级公告）

香港、2021年3月9日—中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。 穆迪投资者服务公司确认仁恒置地集团有限公司（仁恒置地）Ba2的公司家族评级和仁恒置地全资子公司仁恒地产（香港）有限公司发行、由仁恒置地担保债券的Ba3有支持高级无抵押债务评级。 同时，穆迪将仁恒置地的展望由负面调整为稳定。 穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称：“评级展望从负面调整至稳定反映了我们预计未来12-18个月仁恒置地的信用指标仍将持续改善，支持因素是其收入增长强劲且债务增长得到控制。” 具体而言，仁恒置地的收入增长将主要受其过去两年强劲的销售执行情况推动。尽管受新冠肺炎疫情的不利影响，仁恒置地2020年全年合约销售总额同比增长41%至人民币785亿元。2019年该公司全年合约销售额同比增长103%至人民币555亿元。 “与此同时，维持评级反映了我们预计仁恒置地未来12-18个月将保持财务纪律和良好的流动性状况。”黎锦雄补充称。 评级理据 仁恒置地Ba2的公司家族评级反映了其良好的品牌和优质的产品，这为公司提供了较强的定价能力。此外，该公司旨在满足广泛市场需求的销售策略有助于降低控制房地产需求的调控政策所造成的负面影响。该评级还考虑了仁恒置地强劲的流动性和在境内外的良好融资能力。 另一方面，仁恒置地的评级受到地域集中度、债务杠杆中等及合资企业业务的重大风险，后者影响了其信用指标的透明度。但是，仁恒置地的合资企业伙伴具有良好的声誉，从而缓解了上述风险。 穆迪预计，未来12-18个月仁恒置地以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从截至2019年的30%和2020年的49%持续改善至65%-72%。这是因为穆迪预计仁恒置地过去2年强劲的合约销售增速可为其带来强劲的收入确认，以及公司对追求增长及控制债务增长时采取节制有度的战略。具体而言，截至2020年底，该公司成功将其调整后总债务同比减少22%至人民币487亿元。 同时，穆迪预计，同期仁恒置地的EBIT/利息覆盖率将从2020年的3.0倍升至3.5倍-4.0倍，这反映了收入增长和利息成本下降的影响，足以抵消穆迪预计利润率下滑带来的影响。仁恒置地未来12-18个月毛利率将可能从2020年的36%降至28%左右，原因是土地成本上升和对房地产销售价格的调控措施。 此外，仁恒置地调整后的定期租金收入/利息覆盖率有望从2020年的23%改善至2021-2022年的35%-40%，这得受益于在新加坡的投资型房地产资产经营复苏而带来的租金收入增长。 穆迪认为，仁恒置地大量的可售资源、强大的销售执行能力及其核心市场上稳定的住房需求令公司2021年和2022年的全年合约销售有望增长至人民币800-850亿元。 由于存在结构性从属风险，仁恒置地Ba3的高级无抵押债务评级比公司家族评级低一个子级。从属风险反映了仁恒置地大部分债权在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于仁恒置地的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏能够明显缓解结构性从属风险的因素，因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。 仁恒置地的流动性状况良好。截至2020年底，该公司人民币173亿元的现金结余为其短期债务的2.1倍。穆迪预计，仁恒置地的现金持有规模和运营现金流将足以支付其未来12-18个月的到期短期债务及未支付的承诺支付地价款和分红。 环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪将仁恒置地的所有权集中度纳入考量。截至2020年12月底，仁恒置地最大股东和董事长钟声坚先生通过直接和间接方式共持有该公司约70.457%股权。穆迪也在仁恒置地的评级中考虑了以下因素：（1）9人董事会有5名独立非执行董事,公司的审计、提名、薪酬和风险管理和可持续发展委员会也是由独立非执行董事主持；（2）过去3年分红比例较低，为18%-25%；（3）公司根据新加坡证券交易所对上市公司的《公司治理守则》的要求建立了其他内部治理结构和标准。 可引起评级上调或下调的因素 如果该公司成功提高地域多元化程度并且销售计划的执行经历周期波动的考验，同时保持强劲的财务和流动性状况，穆迪可能上调仁恒置地的公司家族评级。 具体而言，如果达到以下指标水平，穆迪可能会上调仁恒置地的评级：（1）收入/调整后债务比率持续高于85%；（2）EBIT/利息覆盖率持续高于4.5-5.0倍。 另一方面，如果出现以下情况，穆迪可能下调其评级：（1）仁恒置地合约销售额增速放缓或（2）公司寻求激进增长，信用指标转弱，EBIT/利息覆盖率持续降至3.25-3.5倍以下，收入/调整后债务比率持续低于60%-65%；或者（3）公司流动性减弱，现金/短期债务比率降至125%以下。 上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发表的《住宅建筑与房地产开发业》。 仁恒置地集团有限公司是国内和新加坡房地产开发商，在上海、南京、苏州、杭州、南通、太仓、盐城、深圳、珠海、中山、天津、唐山、沈阳、济南、海口、三亚、武汉和成都等大城市开展业务。仁恒置地在新加坡有两个住宅房地产开发项目。 仁恒置地于2006年在新加坡证券交易所上市。截至2020年12月31日，该公司的土地储备总面积为1,060万平方米。 来源：穆迪投资者服务公司