标普：因融资渠道趋稳，龙湖集团评级展望从负面调整为稳定；“BBB-”评级获确认（完整评级公告）

- 龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）的流动性缓冲日益增加。这缘于该公司是中国政府自2022年11月开始推出的一系列支持房地产业发展政策的主要受益者之一。 - 该中国房地产开发商的经常性租赁收入应该也将继续增加，从而支撑其在房地产开发市场依然疲弱时的财务表现。 - 2023年2月9日，标普全球评级将龙湖集团的评级展望从负面调整为稳定。与此同时，我们确认该公司的长期主体信用评级为“BBB-”，该公司优先无抵押债券的债项评级为“BB+”。 - 稳定展望反映我们认为，未来12-24个月内，龙湖集团将改善其流动性缓冲和资本结构。同时我们认为，该公司将采用平衡的经营模式，从而将信用指标保持在与当前评级一致的水平。 香港，2023年2月10日—标普全球评级2月9日宣布，采取上述评级行动。 我们调整龙湖集团的评级展望至稳定以反映其流动性缓冲空间扩大。我们认为该公司的融资渠道（尤其是银行融资）已经得到强化。因为自2022年11月初开始，中国政府已为部分房企推出了一系列支持政策。 龙湖集团已与国内多家大型银行，包括六大国有银行，签署了战略合作协议。我们预计该公司已经获得了不低于3,000亿元人民币的非承诺性信贷额度用于房地产开发、再融资和并购重组。这些资金对维持该企业的债务资本结构至关重要，因为该公司2022年底的银行借款余额占总债务规模的比率超过了70%。 2022年12月9日，龙湖集团获得了由中国银行提供内保外贷的7亿元人民币贷款。是少有能够获得这种贷款的民营房企。 公开市场债务方面，龙湖集团于2022年11月29日发行了20亿元的境内中期票据，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保增信。不过民营房企仅依靠自身信用完成发债的市场还未出现复苏。 龙湖集团过去保持了审慎的财务管理。我们预计，截至2022年12月31日，该公司的非受限现金余额（剔除销售监管账户下的现金）为450亿-500亿元，可完全覆盖其200亿-220亿元的短期到期债务。 由于提前赎回了原于2023年4月到期的3亿美元债券，龙湖集团2023年没有境外债务到期。我们认为，得益于其强劲的现金回款率（超过100%）和强劲的经常性收入增速（约25%），该公司的未受限现金余额将维持高位。 龙湖集团未来12-24个月内的杠杆率将改善并保持在4.0倍以下。我们认为，该公司于2022年底达到的约3.9倍的峰值杠杆率（即债务对EBITDA的比率）只是暂时性的。此次杠杆率飙升主要是因为整个行业的房地产开发业务的毛利率下降。 我们预计，尽管龙湖集团2023-2024年的收入将下滑10%-15%，但同期的EBITDA将维持在490亿-510亿元。利润率（60%-70%来自购物中心）更高的租赁业务的持续增长将支撑该公司的EBITDA。 此外，龙湖集团还加大了对一些高线城市的渗透力度，这些城市的土地成本现在变得更具吸引力。这类市场的需求韧性更强，加之该公司寻找优质土地投资项目并加以执行的能力较强，应能使其房地产开发业务2023年的毛利率从2022年的15%-20%稳定在20%以上。 我们认为，龙湖集团信用状况的进一步改善将依赖于销售回暖、债务控制及其依靠自身信用在境内债券市场发债。龙湖集团在高线城市的业务渗透和较强的执行能力应能缓解其销售业绩的下滑风险。然而，销售回暖、债务管理完善以及竞争地位强化将会是该公司提升信用评级的关键因素。 我们预计，龙湖集团2023年的合同销售额将下降1%-3%，而同期房地产业整体将下降5%-8%。据媒体报道，该公司2023年1月的合同销售额同比增长1%，同期行业平均下降33%。 对龙湖集团的稳定展望反映我们认为，未来12-24个月内，该公司将采取审慎的财务管理，并逐渐将杠杆率降至4.0倍以下。同时我们预计龙湖集团将继续受益于持续增长的经常性收入。 如果龙湖集团的地产销售和盈利能力弱于我们预期，我们可能会下调其评级。若在未来12-24个月内，龙湖集团债务对EBITDA的比率持续超过4.0倍，且租赁收入增速或租赁业务利润率低于我们预期，也可能表明该公司信用状况将恶化。 如果龙湖集团继续增强其房地产开发和租赁业务的市场地位，重新打通仅依靠自身信用的境内债券市场，以及将债务对EBITDA的比率长期维持在3.5倍以下，我们可能会上调其评级。 ESG信用指标：E-3，S-2，G-2 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级