标普：因面临大规模且集中的再融资需求，富力地产和富力香港的评级下调至“B”；展望稳定（完整评级公告）

▶ 未来几个季度内，富力地产将有大规模短期债务到期并将面临大量再融资需求，从而使流动性水平显著弱化。 ▶ 富力地产的境内发债或债务展期进展不明朗将令该中国房地产开发商的内部资源承压。 ▶ 2020年8月31日，标普全球评级将广州富力地产股份有限公司（富力地产）及其子公司富力地产（香港）有限公司（富力香港）的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”。 ▶ 稳定展望反映我们认为，未来12个月内，富力地产将加快房地产销售和资产出售的变现速度，从而充分应对债券到期事宜并逐步改善流动性水平。 香港，2020年9月1日—标普全球评级8月31日表示，对富力地产和富力香港采取上述评级行动。 下调富力地产的评级反映出，相较于公司的流动性来源而言，公司的短期到期债务规模大、集中度高。由于公司需要动用投资资金来偿还债务，因此其较弱的再融资能力将制约其财务灵活度。 过去数月内富力地产的境内发债或债务展期事宜未取得显著进展，这与我们的预期不符，且我们认为已导致公司的流动性状况恶化。公司未能利用已获批但还未使用的180亿元人民币发行额度安排再融资或延长债务到期期限，与市占率接近且经营历史较长的开发商相比情况较弱。截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿元人民币的大规模债务到期。而截至2020年6月底，公司的非限制性现金余额仅为179亿元人民币。流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。 在我们的基本假设情景中，我们预计富力地产有能力满足短期债务的偿还需求，尽管缓冲空间较小。2020年前6个月，公司共处理约460亿元人民币到期债务，期内新发行债务规模合计不到40亿元人民币。公司利用现金余额削减约100亿元人民币债务。 富力地产的短期偿债需求主要为约260亿元人民币的可售回公司债券，以及约12亿美元的境外到期债券，期限均在2021年6月前。其余的短期到期债务主要为建设贷款，我们预计这类债务将在到期时转期。 我们认为，富力地产将在未来6-12个月内继续减少购地开支，以保留经营性现金流用于偿债。自2020年初以来，公司的购地支出仅在60亿元人民币左右，而2019年和2018年全年分别约为250亿和370亿元。我们认为，富力地产将继续有选择性地开发新项目，并将投资主要限制在旧城改造项目以及资产周转率较快且可靠的项目之上。 我们还预计，富力地产将在未来6-12个月内加快去库存和推盘进程以提振销售。今年下半年，公司的可售货值为2300亿元人民币，其中约一半来自于新项目。 我们将富力地产2020年的合约销售额增速预期从10%下调至接近于0%。公司在低线城市的较高敞口可能会制约其加速变现的能力。与其他同行相比，富力地产在新冠疫情后的业务恢复速度较慢，2020年前7个月公司的应占合约销售额为628亿元人民币，约占全年1520亿元销售目标的41%。我们还预计，由于公司更加关注销售面积增长，公司的利润率将会下降。 我们预计，未来数月内富力地产的资产出售计划将取得实质进展。公司正在与潜在投资者就出售商业地产及住宅项目股份进行后期谈判。管理层预计，出售上述资产将为公司带来合计约120亿元人民币的资金。我们认为若出售计划有任何延期均将对公司的流动性状况带来不利影响。 若公司未能显著延长债务到期期限，则持续的流动性压力将制约公司进行投资扩张的能力。过去两年，富力地产的增长速度已经慢于其他可比房企。我们认为，公司与规模较大的房企之间的市场地位差距将继续逐步拉大。 在我们的基本假设中，我们认为随着富力地产偿还到期债务，公司的杠杆率将逐渐降低。但是，利润率及增速弱化将放缓公司的降杠杆进程。因此，我们预计2020和2021年，富力地产的债务对EBITDA比率将分别降至6.6-6.8倍区间和5.6-5.8倍区间，而2019年该比率为7.6倍。 我们继续将富力香港的评级与其母公司富力地产的评级等同。我们认为，富力香港将继续作为富力地产的核心子公司，持有集团的关键资产并共享同一品牌名。我们还预计，富力地产将继续全资持有富力香港。 广州富力地产股份有限公司 富力地产的稳定展望反映我们认为，未来12个月内，公司将加快房地产销售和资产出售的变现速度，从而充分应对债券到期事宜并逐步改善流动性水平。我们还预计，公司将通过审慎扩张及削减债务逐步改善杠杆率。 若富力地产的流动性从当前水平（流动性来源对流动性需求约为0.8倍）基础上进一步弱化，我们就可能下调其评级。若公司的资产出售计划延迟或其内部现金生成能力弱化，则前述情况就可能发生。 若公司在银行的贷款敞口及在资本市场的融资敞口继续收窄，使其融资渠道进一步收紧，我们也可能下调富力地产的评级。 若公司的账面收入或利润率下降从而使其EBITDA对利息的覆盖倍数降至1.0倍以下，或其并表后债务对EBITDA比率弱化至10倍以上，我们也可能下调其评级。 若公司的流动性水平改善至更加接近“B”级别房企中评级较高的公司水平，并使其流动性来源对流动性需求的比率保持在远高于1.2倍的水平，我们就可能上调其评级。若公司降低短期到期债务的集中度，则前述情况就可能发生。 我们还需关注公司是否有充分参与境内外资本市场和银行融资的能力。 同时，我们还需预计富力地产的债务对EBITDA比率将持续保持在8倍以下。 富力地产（香港）有限公司 富力香港的稳定展望反映了其母公司富力地产的稳定展望，以及我们评估未来12个月内富力香港将保持其作为富力地产核心子公司的地位。 若我们下调富力地产的评级，我们就可能会下调富力香港的评级。若：（1）我们认为富力香港对富力地产的战略重要性弱化；或（2）富力地产对富力香港的控制或监督弱化，我们就可能下调富力香港的评级。 若我们上调富力地产的评级，我们就可能会上调富力香港的评级。 注：中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。 来源：标普全球评级